¿Cuáles son los requisitos para que el banco te conceda una hipoteca? Cómo es su negocio, el banco quiere saber si eres capaz de devolver las cuotas del préstamo. Para ello realiza un estudio de solvencia del solicitante.
De hecho, la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario está recogida en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019. Por lo que si sigues leyendo, conocerás cuáles son los factores que el banco estudia en tu solicitud. Puedes trabajar en mejorarlos y aumentar tus posibilidades de conseguir tu hipoteca.
¿Qué analiza el banco para conceder una hipoteca?
En realidad, cada banco cuenta con un procedimiento interno específico para evaluar la solvencia y determinar si procede conceder una hipoteca, pero debe ser supervisado por el Banco de España y en términos generales se resumen en los siguientes puntos.
Tu historial con el banco
La relación que mantengas con la entidad tiene un peso importante a la hora de evaluarte como cliente y decidir si te conceden una hipoteca.
Si en el pasado has solicitado otros préstamos y has conseguido devolverlos puntualmente, sin ningún tipo de incidencia, tendrás una buena puntuación en este sentido. Además, también conviene que tengas contratados otros productos con la entidad bancaria, por ejemplo una cuenta de ahorro con saldo. De esta forma, el banco entenderá que tienes capacidad de ahorro.
Por otra parte, si generalmente mantienes tus cuentas en números rojos, la entidad ha tenido que reclamar cuotas impagadas o no has sabido gestionar el crédito en el pasado, tu historial interno con la entidad no es favorable y es un punto negativo a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.
Por consiguiente, el primer punto que debes trabajar para conseguir una hipoteca es mantener una buena relación y un buen historial de pagos con el banco. Cuanto mayor sea tu antigüedad con el banco, más datos tendrán para realizar comprobaciones.
El nivel de ingresos
Siendo realistas, si no tienes ingresos suficientes, no serás capaz de devolver las cuotas de un préstamo hipotecario por muy buen historial crediticio que hayas tenido. Por este motivo, se trata de uno de los factores más importantes que miran los bancos para conceder cualquier tipo de crédito.
¿Y cuántos ingresos debes tener? En realidad, cuanto más alto sea tu nivel de ingresos, mayores posibilidades tendrás para acceder a una hipoteca. Sin embargo, normalmente se establece que la cuota mensual debe representar el 30% de tus ingresos mensuales como máximo.
Lo cierto es que si las deudas superan este porcentaje de tus ingresos, has alcanzado el máximo de tu capacidad de endeudamiento y tu situación financiera no se encuentra estable.
De esta forma, suponiendo que tu salario mensual es de 1.600 €, la cuota máxima de hipoteca que puedes afrontar sin que suponga estrés financiero es de 480 €. Si las condiciones del préstamo (importe, plazo, intereses, etc.) arrojan una cuota superior, será más difícil que te sea concedido.
La situación laboral
Además del nivel de ingresos, es preciso demostrar estabilidad laboral. Un préstamo hipotecario es un contrato a largo plazo. Por ello, si tu situación laboral no se encuentra asentada, es probable que no dispongas del mismo nivel de ingresos en un futuro.
Por este motivo, los bancos solicitan un contrato laboral para conceder una hipoteca. Prestan atención cuestiones tales como si se trata de un contrato indefinido y cuál es la antigüedad en la empresa.
Si eres un perfil joven y con un trabajo temporal, tendrás que compensar este punto negativo con otros de los factores que analizan los bancos para conceder una hipoteca. Por ejemplo, puedes presentar un aval, demostrar que tienes ahorros, etc.
Del mismo modo, los trabajadores autónomos tienen que presentar una gran cantidad de documentación que demuestre la estabilidad del negocio y la antigüedad que lleva ejerciendo la profesión.
La edad del solicitante
La edad también tiene una gran importancia a la hora de solicitar un préstamo hipotecario. Las hipotecas suelen firmarse con plazos de amortización dilatados, entre 20 y 30 años (máximo 30 años).
Las entidades bancarias suelen establecer los 75 años como la edad máxima para terminar de pagar la hipoteca. Por este motivo, es más sencillo que el solicitante no supere los 40 años de edad si decide amortizar el préstamo a 30 años.
También puede optarse por unos plazos de amortización inferiores, por ejemplo 10 o 15 años. Pero esta solución puede que no sea viable, debido a que las cuotas hipotecarias aumentarían hasta superar el 30% de los ingresos mensuales.
El motivo de limitar el término de la operación a una determinada edad se debe a que, después de la jubilación, los ingresos de una persona normalmente disminuyen. Además, también entra en escena la esperanza de vida, posible herencia, etc.
Los ahorros
Además de tener un patrimonio que pueda servir como muestra de que se tiene solvencia para afrontar el préstamo, una de las condiciones para acceder a una hipoteca es tener ahorrado, como mínimo, el 20% o el 30% del valor de tasación del inmueble.
Las entidades bancarias suelen financiar, como mucho, el 80% del valor de la vivienda. Además, deberás hacerte cargo de todos los gastos de escrituración y formalización de la compraventa, los cuales se estiman que ascienden a un 10% del importe de la operación.
Si no tienes ahorradas estas cantidades, es difícil que puedas conseguir una vivienda, a pesar de que el resto de los factores que analiza el banco para conceder una hipoteca sean favorables.
Las deudas
En principio, no creo que sea necesario decir que si tienes una deuda impagada y te encuentras inscrito en un fichero de morosidad, el préstamo hipotecario te será denegado de forma inmediata.
No obstante, a pesar de que mantengas al día el pago de tus deudas, no dejan de ser una carga financiera y el banco lo tiene en consideración para determinar si tu capacidad de devolución es suficiente.
En el informe CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) vienen reflejados los préstamos, créditos o avales que tienes con otras entidades bancarias. Si tus cargas financieras (en conjunto) superan el 30% o el 40% de tus ingresos mensuales, la entidad entiende que has alcanzado tu máxima capacidad de endeudamiento.
Así pues, una buena medida para solicitar un préstamo hipotecario es comenzar a reducir deudas.
Avales y garantías
En ocasiones falta alguno de los requisitos para que la operación de préstamo hipotecario sea viable.
En estos casos, el banco puede solicitar un aval adicional para aumentar la garantía. Normalmente suele ser un aval personal, pero también puede solicitar algún otro bien inmueble que se encuentre libre de cargas. Incluso puedes presentar como garantías adicionales que refuercen tu solvencia acciones o títulos valores.
¿Qué documentación tengo que presentar para conseguir una hipoteca?
A la hora de solicitar una hipoteca, es conveniente que presentes al banco toda la documentación actualizada a modo de dossier.
Esta acción demuestra que tienes conocimiento acerca de los requisitos exigidos. Además, genera una imagen de seriedad y de tener la situación bajo control. Te será más fácil y rápido negociar las condiciones y obtener una respuesta.
Los documentos que conforman tu dossier para solicitar un préstamo hipotecario son los siguientes:
- Documento acreditativo de tu identidad (DNI, NIE, Pasaporte, etc.).
- Última declaración de IRPF.
- Contrato de trabajo.
- Últimas 3 nóminas.
- Informe de tu vida laboral.
- Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
- Últimos recibos de otros préstamos (también puedes solicitar tu informe CIRBE en el Banco de España).
- Información del inmueble (contrato de arras, copia de las escrituras, nota simple del registro de la propiedad, contrato de alquiler, etc.).
En definitiva, antes de que te la soliciten, le suministras al banco la documentación necesaria para que analice si puede conceder una hipoteca. Puedes comenzar a preparar este dossier de negociación bancaria para ahorrar tiempo.
Si quieres saber si es interesante una ampliación de hipoteca, no te pierda nuestro artículo dónde te explicamos todo en detalle.
