Si vas a construir tu casa y necesitas financiación, hay un tipo de préstamo hipotecario especial: la hipoteca autopromotor. A diferencia de los préstamos convencionales, que se utilizan para adquirir viviendas ya construidas, este tipo de hipoteca está especialmente diseñada para aquellas personas que tienen el deseo de edificar su propio hogar.
En este artículo verás cómo funciona una hipoteca de autopromoción de vivienda, sus requisitos específicos, y las consideraciones cruciales que debes tener en cuenta cuando decides emprender la emocionante aventura de construir tu vivienda a medida.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
La hipoteca autopromotor es un producto específico para financiar la construcción de su propia vivienda. Este tipo de hipotecas no solo financian un tipo de vivienda diferente, también son distintas en sí mismas.
La autopromoción inmobiliaria implica erigir tu hogar en un terreno de tu propiedad, y esta hipoteca te brinda la oportunidad de materializar el sueño de tener una casa hecha a tu medida.
Una de las diferencias de las hipotecas de autopromotor es que el dinero no se desembolsa de una sola vez; se produce en etapas conforme avanza la construcción. Además, el proceso de solicitud incluye la presentación de documentos específicos.
La finalidad principal de una hipoteca autopromotor es proporcionarte la flexibilidad de diseñar tu casa. Sin embargo, es fundamental gestionar el presupuesto con eficacia, dado que existe el riesgo de agotar los fondos antes de completar la obra.
Además, debes estar preparado para afrontar las amortizaciones del capital (las cuotas mensuales), así como el pago de los intereses correspondientes.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
El proceso para solicitar una hipoteca autopromotor es similar al de una hipoteca tradicional: debes contactar con el banco, presentar los documentos requeridos, realizar una tasación y esperar que el banco apruebe la operación (tras el estudio de riesgo).
Así, una vez que obtengas la licencia de obras, debes presentarla ante tu entidad financiera junto con el visado del Colegio de Arquitectos.
En este punto, se determinará la cantidad necesaria, la tasa de interés y plazo para pagar la hipoteca. Generalmente, se otorga hasta el 80-85% del dinero necesario, con una duración máxima de 30 años, aunque estas condiciones pueden variar según el banco. Una vez que la solicitud sea aprobada, se procede a la firma del contrato ante notario.
Es importante destacar que el banco no te entregará todo el dinero de una sola vez. En las hipotecas de autopromoción el capital se desembolsa en varios plazos durante aproximadamente dos años. Estos pagos siguen un esquema determinado:
- Fase inicial: al firmar la hipoteca, el banco te entregará una parte del monto, generalmente la mitad. Con este dinero puedes pagar a la constructora para comenzar la obra.
- Fase de certificaciones: a medida que avance la obra, el banco te proporcionará más fondos. Antes de cada pago, el arquitecto certificará ante el banco que la construcción progresa según lo previsto.
- Fase de fin de obra: cuando el arquitecto certifica el término de la construcción, recibirás un último pago (generalmente entre el 10% y el 20% del préstamo) para saldar el restante de la factura de la constructora.
Durante estos dos años se aplica una carencia de capital, lo que significa que solo pagarás intereses. Esto provoca que las cuotas mensuales sean más bajas, aunque también hará que pagues más intereses en total.
Después de este período de construcción comienza la llamada fase de utilización. Desde este punto, las cuotas mensuales de la hipoteca autopromotor incluyen tanto los intereses como la amortización del capital.
Requisitos para contratar una hipoteca autopromotor
Para conseguir que el banco te conceda una hipoteca autopromotor son necesarias unas condiciones específicas, que incluyen:
- Propiedad de un terreno urbanizable: debes ser dueño de una finca y garantizar su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Elaboración de un proyecto de obra: se requiere su confección por parte de un arquitecto y su posterior visado por el Colegio de Arquitectos.
- Presupuesto de ejecución: necesitas un presupuesto total detallado, elaborado por una empresa constructora.
- Obtención de la licencia de construcción: debes tramitarla en el ayuntamiento correspondiente.
- Certificado de eficiencia energética: te será proporcionado por la constructora durante la fase de elaboración del proyecto de ejecución.
Junto a esto, debes demostrar tu solvencia financiera, lo que conlleva contar con ahorros, un empleo estable e ingresos suficientes. En resumen, el banco querrá comprobar que te encuentras en condiciones de asumir el compromiso financiero que implica la hipoteca para construir la casa.
Ventajas y riesgos de la autopromoción
Por lo general, la hipoteca autopromotor es la opción a medida para aquellos que desean construir su hogar. Sin embargo, es fundamental comprender los requisitos, los plazos y los riesgos asociados antes de embarcarse en la aventura de la autopromoción inmobiliaria.
La construcción de tu propia casa ofrece ventajas notables, como la posibilidad de personalizar la distribución, dimensiones o escoger los materiales.
Además, puede resultar beneficioso desde un punto de vista económico. Puedes ahorrar incluso hasta un 30% del presupuesto total.
Sin embargo, también conlleva una serie de riesgos importantes, especialmente si no se gestiona adecuadamente el presupuesto.
Por ejemplo, hay que tener en cuenta que – en general – el plazo de devolución de las hipotecas autopromotor suele ser de hasta 30 años. También que los intereses pueden ser más altos que los de las hipotecas para la compra de viviendas ya construidas, debido al mayor riesgo percibido por el banco.
Como particularidad, las hipotecas autopromotor también son una opción viable para viviendas prefabricadas o modulares. Sin embargo, es necesario que la casa esté anclada al suelo y cumpla con los requisitos de un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos, así como contar con la licencia de obra correspondiente.
Financiar la compra de terreno con la hipoteca autopromotor
La hipoteca autopromotor está diseñada exclusivamente para financiar la construcción de la vivienda, no para adquirir también la finca.
De hecho, ya hemos mencionado que el banco exige que demuestres la propiedad del terreno donde se llevará a cabo la obra.
Dicho esto, algunas entidades pueden ofrecer excepcionalmente un préstamo que cubra tanto la compra del terreno como la construcción de la casa.
Además, existen algunas alternativas para conseguir financiación. Por ejemplo, mediante una hipoteca específica para la compra del terreno.
En síntesis, puedes intentar obtener una hipoteca aparte para la adquisición del terreno, aunque las posibilidades de aprobación son limitadas.
Otra opción puede ser un préstamo personal para adquirir el terreno, aunque los intereses suelen ser más altos que los de una hipoteca. No obstante, puede ser la solución para hacerte con el activo que te permitirá posteriormente solicitar una hipoteca autopromotor.
