Ampliar la hipoteca es una opción que tienes a tu alcance para conseguir más dinero o para reducir lo que pagas por tu préstamo hipotecario según el tipo de ampliación que solicites.
Este tipo de operaciones suelen ser bastante sencillas, aunque conviene que sepas cómo funcionan, sus costes y cuándo compensa llevarlas a cabo. Precisamente eso es lo que vas a descubrir a continuación.
¿Qué es una ampliación de la hipoteca?
Ampliar la hipoteca consiste en aumentar el capital del préstamo o su plazo de devolución. Se trata de una modificación en de las condiciones, lo que técnicamente se conoce como “novación”.
Así pues, en función de cómo se ejecute, es posible hablar de dos tipos de ampliación hipotecaria.
- Ampliación de capital: en otras palabras, pedir más dinero al banco dentro de la misma hipoteca (el mismo contrato de préstamo). Este es el modelo más habitual cuando pensamos en una ampliación hipotecaria. Si no se modifica el plazo, supondrá pagar cuotas mensuales más elevadas.
- Ampliación del plazo de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales: en este caso no se solicita más dinero, sino más tiempo para pagar el préstamo. Al aumentar el plazo, las cuotas a para serán reducidas y tendrás más dinero en tu día a día. Por eso aquí también se puede hablar de una ampliación. Eso sí, a cambio pagarás más intereses totales por la hipoteca.
Existe una tercera vía, que es ampliar el plazo y el capital de la hipoteca. Esta opción se suele reservar para personas que necesitan más dinero, pero no pueden asumir pagar más cada mes. Es habitual en operaciones de reunificación de deuda hipotecaria.
¿Cómo llevar a cabo una ampliación hipotecaria?
Esta operación depende en primer lugar de tu banco. Todas las entidades estarán dispuestas a estudiar la situación si se la propones, pero recuerda que no tienen por qué aceptar el prestarte más dinero ni aumentar el plazo de la hipoteca.
Todo lo que consigas será a través de negociar con el banco y para ello es importante que tu situación financiera sea solvente. Así tendrás más poder en la negociación.
Requisitos y condiciones exigidos
Entre los requisitos y condiciones de los bancos para conceder una ampliación del préstamo figuran:
- Estar al corriente de pago de la hipoteca: piensa que el banco no te va a prestar más dinero si ya tienes dificultades para devolver el préstamo actual. En esta línea, si prevés que necesitas ampliar el plazo del préstamo para poder seguir pagando, adelántate. Pero recuerda hacerlo antes de incurrir en el primer impago.
- Tener una situación financiera sólida: esto pasa por tener ingresos estables, que te permitan hacer frente a la nueva cuota ahora y en el futuro.
- Que con el nuevo capital no se supere el 80% del valor de la casa: la mayoría de los bancos no te van a prestar dinero por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda. En la práctica, esto quiere decir que si no llevas años pagando la hipoteca, lo más habitual es que rechacen su propuesta si quieres más dinero. Otra cuestión es que amplíes el plazo.
- Que termines de pagar antes de los 70 años: la edad concreta puede variar según la entidad financiera, pero la idiosincrasia no. Para poder ampliar los años de la hipoteca, el banco revisará cuántos años te quedan por pagar y hasta qué edad estarás haciéndolo. Como norma general buscarán que termines de pagar a los 70 años o 75 años en el mejor de los casos.
- Que el plazo de la hipoteca no supere los 35 años: Por mucho que se trate de una ampliación, las entidades no van a saltarse las normas generales que aplican a sus hipotecas. Como norma general, el plazo máximo de las hipotecas es de 30 o 35 años, aunque hay entidades que pueden ofrecer hasta 40 años según el caso.
¿Cuánto cuesta ampliar la hipoteca?
Esta operación no es gratis. Como hemos mencionado, los cambios que se producen en los elementos reales del contrato (no en los personales) se conoce como una novación hipotecaria y tiene ciertos costes aparejados.
El primero es la comisión por novación, que estará fijada en el préstamo. El coste oscila entre el 0,1% y el 1% del importe pendiente de pagar si amplías capital. Si solo amplías el plazo no podrá superar el 0,1% por Ley.
El segundo coste es la tasación de la vivienda, que normalmente sólo será necesaria si pides más dinero. Si solo necesitas más años para pagar, es posible que no te pidan volver a tasar tu casa para conocer su valor. El precio de una tasación oscila entre 300 y 600 euros según con quién la hagas.
A modo de ejemplo, si tienes una hipoteca de 100.000 euros a 10 años y quieres pagarla en 20 años, tendrás que pagar 100 euros en comisiones y otros 300 euros de tasación.
¿Merece la pena ampliar la hipoteca?
Como suele suceder en todo lo relacionado con las finanzas, la respuesta depende de tu situación y necesidades. Lo que sí es importante es saber lo que estás haciendo y sus consecuencias.
Independientemente del tipo de ampliación, siempre vas a pagar más intereses en total; tanto si pides más dinero como si pides más tiempo.
A partir de ahí, en una ampliación del capital de la hipoteca, debes saber que, si no amplías el plazo paralelamente, las cuotas mensuales subirán. Haz números para asegurarte que puedes pagar las cantidades resultantes.
Por el contrario, cuando amplías el plazo, la cuota mensual se reducirá, pero pagarás muchos más intereses en total. La causa es muy simple, vas a estar más tiempo pagando la hipoteca y aquí el interés compuesto jugará en tu contra. (Calculadora de interés compuesto)
Por ejemplo, esto es lo que pasa con una hipoteca de 145.000 euros a 20 años con un tipo fijo del 2,7% según vas ampliando el plazo:
| Años | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 782 € | 42.815 € |
| 25 años | 684 € | 54.558 € |
| 30 años | 665 € | 66.721 € |
| 35 años | 543 € | 79.297 € |
Con esto en mente, ampliar la hipoteca es una buena solución si lo que quieres es reunificar deudas, por ejemplo.
Alternativas a ampliar la hipoteca
El motivo más común para ampliar la hipoteca es la necesidad de dinero. Puede ser para acometer una reforma, pagar otras deudas o por cualquier otra causa.
Con esto en mente, ampliar la hipoteca es quizás la solución más simple, pero no la única: hay otras formas de usar la vivienda para conseguir esa liquidez.
La primera de ellas sería rehipotecar la casa. Esta operación supone pedir una nueva hipoteca sobre la vivienda por un importe superior y pagar así la hipoteca inicial. En otras palabras, cancelar la hipoteca con otro nuevo préstamo. Esta solución es más costosa que una ampliación hipotecaria.
La segunda opción es subrogar la hipoteca, que consiste en cambiar a hipoteca de banco para mejorar las condiciones y ampliar el plazo del préstamo. Esta operación es más barata que la anterior, pero solo permite aumentar el número de años, no el dinero del préstamo.
No obstante, hoy en día muchas entidades que ofrecen subrogación terminan optando por hacer una nueva hipoteca y cancelar la vieja.
La tercera vía es buscar otro tipo de financiación, como un préstamo personal. La desventaja de esta fórmula es que los tipos de interés de un préstamo son mayores y tienen un menor plazo de devolución.
Por último, si buscas ajustar tu economía porque tienes problemas para hacer frente a la hipoteca, pero no quieres perder la casa, puedes arrendar la vivienda e irte a vivir de alquiler a una vivienda más asequible.
La idea es alquilar tu casa por un importe que te permita pagar la hipoteca e incluso conseguir una cantidad adicional. De esta forma lograrás generar un flujo de caja positivo que mejorará tu situación financiera sin tener que recurrir a una ampliación de hipoteca.
