¿Es un buen momento para amortizar la hipoteca? ¿Invierto el dinero o pago la hipoteca? Preguntas como estas suelen ser recurrentes entre quienes tienen un préstamo hipotecario y han ahorrado algo de dinero. A fin de cuentas, adelantar una parte de la hipoteca supone acercarse al sueño de terminar con la deuda y quedar libre.
Sin embargo, el ahorro conseguido al amortizar la hipoteca no es el mismo durante toda la vida del préstamo. Del mismo modo, no es igual de recomendable hacerlo en todos los escenarios económicos. Por ello, te vamos a dar las claves sobre cuándo conviene realizar la amortización anticipada de la hipoteca.
¿En qué consiste realmente amortizar la hipoteca?
La amortización hipotecaria no es más que devolver toda o una parte del préstamo. Pero, cuando se realiza antes de tiempo (antes del vencimiento de la cuota), se denomina amortización anticipada o reembolso anticipado.
Asimismo, si se devuelve sólo una parte de la deuda se habla de amortización parcial y si es toda, de amortización total.
La forma más habitual para llevar a cabo una amortización anticipada es realizando una aportación extraordinaria. Es decir, usar el dinero ahorrado para devolver una parte de la hipoteca.
El principal motivo para llevar a cabo esta operación es el ahorro de intereses que supone. Al adelantar el dinero y reducir el capital pendiente, automáticamente dejas de pagar intereses sobre las cantidades dispuestas.
Sin embargo, el ahorro de la amortización hipotecaria anticipada no siempre conviene.
¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?
Cualquier momento es bueno para adelantar el pago de una deuda, pero hay dos situaciones donde el ahorro por hacerlo es mucho mayor.
Mejor al principio que al final
Aunque suene paradójico, si tienes pensado adelantar la hipoteca, mejor hacerlo durante los primeros 5 años de vida del préstamo.
La razón es que los préstamos en España se calculan mediante el sistema de amortización francés, el cual la mayor parte de los intereses se paga en los primeros años.
De forma muy resumida, en cada cuota que pagas de tu hipoteca, una parte se destina a amortizar capital o reducir la deuda pendiente, mientras que otra tiene como fin pagar intereses.
Al principio del préstamo, la parte dedicada a pagar intereses es mucho mayor que al final. Conforme va pasando el tiempo, en cada cuota, la parte destinada a amortizar el capital aumenta y la parte de intereses disminuye.
En otras palabras, se pagan antes los intereses que el capital pendiente de amortizar.
De esta manera, si realizas una amortización anticipada al inicio del préstamo, amortizas una parte del capital y dejas de pagar más intereses.
Sin embargo, en el caso de que el reembolso anticipado se produzca al final de la vida del préstamo, ya habrás pagado casi todos los intereses y únicamente te restará pagar el capital. El ahorro en intereses es menor.
En cifras, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años y un tipo del 2,5%, amortizar 10.000 euros tras el primer año (por ejemplo, el mes 13) supondría un ahorro de cerca de 10.000 euros en intereses de amortizar plazo.
La misma operación un año más tarde (el mes 25) supondría un ahorro de 9.500 euros.
Amortizar 10.000 euros en el año 15 apenas reportaría la mitad de ahorro, en torno a 5.000 euros.
Mejor con el Euribor alto o antes de que suba
El segundo momento cuando conviene amortizar la hipoteca es en un escenario de Euribor elevado o ante previsiones de subidas. Este caso tiene su razón de ser únicamente si tienes una hipoteca a tipo variable.
El motivo es muy sencillo, como hemos comentado, al adelantar capital de la hipoteca no pagarás intereses por ese dinero.
En una amortización anticipada devuelves solo capital, pero no intereses. Así, si el Euríbor está alto, lo que haces es ahorrar mayores intereses que deberías pagar en un futuro.
Por ejemplo, si el tipo de interés de tu hipoteca es de un 4,5%, ese sería el ahorro o rentabilidad de la operación. Esto en realidad es una simplificación, porque el cálculo es algo más complejo y también influye si amortizas cuota o plazo.
¿Cómo saber si te conviene amortizar?
Para tomar la decisión sobre si compensa o no amortizar la hipoteca de forma anticipada debes valorar cuatro cuestiones.
Cuál es tu situación financiera
Lo más habitual es utilizar los ahorros para amortizar la hipoteca. En ese caso es importante no utilizar todo el dinero ahorrado para la operación. Hay que mantener siempre algo de capital como parte del fondo de emergencia para imprevistos.
Está bien amortizar anticipadamente la hipoteca para conseguir un mayor ahorro, pero nunca a costa de descapitalizarte. Es decir, de quedarte sin tu fondo para imprevistos.
Cuánto vas a ahorrar
Como es lógico, para saber si te conviene amortizar la hipoteca tienes que calcular cuánto dinero ahorrarás en intereses. Esto equivale a calcular cuál sería la rentabilidad que obtendrías en la operación.
A veces, la amortización anticipada parcial también tiene como finalidad reducir la cuota para poder pagarla más cómodamente. En este caso puedes utilizar el simulador de amortización anticipada del Banco de España para saber cuál sería la cuota resultante.
También puedes optar por reducir la fecha de vencimiento. Es decir, acabar antes de pagar el préstamo (posteriormente trataremos estas cuestiones con mayor detalle).
Por otra parte, al hacer tus cálculos no pierdas de vista la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF (si cumples con los requisitos requeridos para desgravar tu hipoteca en la declaración de la renta).
Si estás desgravando, lo más habitual es que no te compense aportar más del máximo que permite la deducción (9.040 euros al año) porque el ahorro fiscal de 1.356 euros al año como mucho normalmente superará al ahorro en intereses por adelantar el pago de tu hipoteca.
Cuáles son los costes que debes asumir
El banco puede cobrarte una comisión por amortización anticipada (total, parcial o ambas). Este tipo de comisiones están restringidas por ley, aunque el porcentaje máximo y el concepto que te pueden cobrar puede cambiar dependiendo de la fecha en la que firmaste la hipoteca.
Las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 se encuentran reguladas por la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la cual indica que la comisión por amortización anticipada no debe superar la pérdida financiera generada al banco (el mismo ahorro de intereses que tú consigues).
No obstante, la Nueva Ley Hipotecaria también establece una serie de límites. Por ejemplo, para hipotecas a tipo de interés fijo, si la amortización anticipada se realiza durante los 10 primeros años de vida del préstamo, la comisión por amortización anticipada no puede exceder del 2% sobre el importe reembolsado.
En las hipotecas variables se aplican unos límites diferentes que en el caso de las hipotecas fijas.
En todo caso, estos son los límites impuestos por la normativa en materia hipotecaria: puedes pactar las comisiones con el banco e incluso buscar ofertas que suprimen directamente la comisión por reembolso anticipado de la hipoteca.
Sea como fuere, antes de llevar a cabo la operación tienes que asegurarte que el ahorro conseguido es superior a los posibles costes de llevar a cabo la amortización anticipada.
Como norma general, si realizas esta operación al final de la vida del préstamo y el banco te cobra la correspondiente comisión, lo más probable es que la operación no te salga a cuenta.
Alternativas mejores para tu dinero
Esto responde al coste de oportunidad, que es el beneficio perdido con cada decisión. En otras palabras, ¿es mejor amortizar la hipoteca o invertir? ¿Cuál de las dos opciones es más rentable?
Para empezar, cada alternativa tiene sus ventajas y desventajas. Al adelantar la hipoteca obtienes un rendimiento seguro que ninguna inversión puede garantizar (por lo menos de la misma forma).
Por el contrario, al invertir se aprovecha mejor el interés compuesto y se puede seguir accediendo al dinero.
Al amortizar el capital pendiente de tu hipoteca, el dinero deja de estar en tu cuenta y está en la del banco, pierdes esa opción futura de utilizarlo. Con una inversión bastará con desinvertir para tener tu dinero, siempre y cuando inviertas en un activo que cuente con liquidez (por ejemplo, en un depósito bancario a 10 años, no podrás retirar el dinero hasta el vencimiento salvo penalización).
Por último, desde un punto de vista financiero, la fórmula no resulta tan sencilla como parece, puesto que intervienen una gran cantidad de factores. Puedes utilizar el simulador que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) pone a disposición para saber la rentabilidad que deberías exigir a las inversiones como alternativa para amortizar tu hipoteca anticipadamente.
¿Amortizar cuota o plazo?
Para terminar, también hay que decidir cómo conviene más amortizar la hipoteca. Al anticipar el dinero del préstamo puedes elegir entre amortizar cuota o plazo.
La amortización de cuota implica reducir la cuota mensual sin disminuir el plazo del préstamo, lo que se traduce en pagar menos dinero cada mes por la hipoteca.
Por otra parte, la amortización de plazo consiste en usar el dinero para reducir los años de la hipoteca manteniendo la cuota que pagas.
En todos los casos, reducir plazo supone un ahorro mayor que reducir cuota.
Eso sí, reducir la cuota es una opción más flexible porque tendrás más dinero cada mes, tienes mayor comodidad en los pagos y ganas liquidez que puedes incluso usar para volver a amortizar la hipoteca o para invertir.
