¿Quieres mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario? La solución tiene nombre y se llama novación de hipoteca.
Es habitual encontrarnos ante situaciones en las que las condiciones originales de una hipoteca ya no son las más convenientes; o bien que tu situación personal haya cambiado puedas optar por otras más favorables. Por otra parte, una novación hipotecaria es especialmente útil cuando has firmado una hipoteca variable y suben los tipos de interés.
A continuación, te lo contamos todo.
¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación de hipoteca es un proceso que permite realizar cambios en el contrato. De esta forma, se produce un cambio en las condiciones de un préstamo hipotecario.
Cabe la pena señalar que una novación implica cambiar elementos reales del contrato, no las personas que intervienen en el mismo. La alteración de los elementos personales del contrato se denomina subrogación hipotecaria y suele llevarse a cabo cuando se quiere cambiar la hipoteca de banco (una subrogación del acreedor).
En sí mismo, el término novar significa sustituir una obligación por otra, anulando la anterior. Por lo tanto, la novación hipotecaria implica renegociar los términos con el banco.
Para ello es preciso llegar a un acuerdo y requiere que se formalice ante un notario (puesto que el contrato original también se hizo ante notario).
Es importante destacar que el banco no está obligado a aceptar cualquier modificación que le propongas. Por lo tanto, la novación puede requerir una negociación previa.
El banco sólo está obligado a aceptarla si previamente se pactó en la escritura de la hipoteca original.
Por otra parte, también hay algunas condiciones que pueden pactarse con el banco sin necesidad de realizar una novación, tal como retirar algún tipo de comisión o un producto vinculado. En estos casos basta con suscribir un contrato privado con tu banco, aunque una novación supone un plus adicional de seguridad, dado que los acuerdos quedan plasmados en escritura pública.
¿Qué puedes cambiar con la novación de hipoteca?
Una novación permite muchos cambios en tu hipoteca, aunque tampoco podrás modificar cualquier cosa.
En términos generales, estas son las cláusulas objeto de novación:
- Ampliación del capital de la hipoteca: En ocasiones puedes necesitar una cantidad de dinero mayor que la originalmente solicitada al obtener el préstamo. La novación de hipoteca te permite ajustar el importe según tus necesidades actuales.
- Variación del plazo de amortización: El plazo de amortización de tu hipoteca puede ser modificado mediante la novación. Puedes optar por alargarlo para reducir tus pagos mensuales o acortarlo para pagar más rápido y reducir el coste total del préstamo. La primera opción suele ser la más habitual, aunque también implica pagar más intereses.
- Cambios en el tipo de interés: También es posible renegociar las tasas de interés de tu préstamo hipotecario. Esto incluye negociar un nuevo diferencial o cambiar de un interés variable a uno fijo (o viceversa). De esta manera, puedes adaptar tu hipoteca a las fluctuaciones económicas, siempre que el banco acepte las condiciones. Además del tipo de interés ordinario, también es posible renegociar el interés demora o los periodos de revisión en las hipotecas variables.
- Modificación del método de liquidación: La novación de hipoteca permite incorporar períodos de carencia, durante los cuales no se requiere el pago de cuotas mensuales.
- Liberación o incorporación de garantías: Puedes liberar garantías personales o reales, así como agregar otras nuevas.
- Cambio de divisa: Si tu hipoteca es un préstamo en una divisa extranjera o multidivisa y deseas cambiarla a la moneda local (o viceversa), la novación de hipoteca te brinda esa oportunidad.
Gastos asociados a la novación de hipoteca
Como puedes suponer, la novación de hipoteca no es gratis y es importante ser consciente de los gastos asociados.
Y es que, una vez que llegues a un acuerdo con el banco, el proceso requerirá la modificación del contrato hipotecario, que debe formalizarse en una escritura pública y posteriormente proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los costes de cambiar la hipoteca incluyen:
- Comisión por novación: se trata de un coste que aplica el banco por llevar a cabo esta operación. Generalmente está pactada de antemano. Existen límites legales sobre el importe que el banco debe respetar, aunque varía generalmente entre el 0% y el 1% del saldo pendiente de la hipoteca.
- Tasación de la vivienda: es posible que el banco requiera una tasación para determinar el valor actual de tu propiedad, especialmente si solicitas una ampliación del capital o una reducción de la tasa de interés. Los costes suelen oscilar entre 250 y 350 euros, dependiendo del tipo de vivienda y la política del banco.
Existen también otros gastos asociados a la novación de hipoteca, pero de los que siempre se hará cargo la entidad bancaria, que son: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (excepto en el País Vasco, donde lo paga el cliente) y los gastos de la notaría, la gestoría y -en su caso- del Registro de la Propiedad.
Ventajas de la novación de hipoteca
En vista de los cambios que permite la novación de hipoteca, optar por esta operación ofrece numerosas ventajas. Entre ellas podemos destacar:
- Ahorro de gastos: la novación permite ajustar tu hipoteca para pagar menos intereses, lo que puede generar un importante ahorro a lo largo del tiempo.
- Prevenir impagos: si tienes dificultades para pagar las cuotas de tu hipoteca, la novación puede ayudarte a alargar el plazo de pago o aplicar un período de carencia para evitar impagos.
- Evitar la cancelación: la novación suele ser más económica que cancelar una hipoteca de forma anticipada, que supone unos gastos generalmente superiores.
- Estabilidad en las cuotas: al poder cambiar de un interés variable a uno fijo. De esta forma te aseguras de que tus cuotas se mantengan estables y no se vean afectadas por las fluctuaciones del euríbor.
- Mejora de condiciones: la novación te brinda la oportunidad de mejorar las condiciones originales de tu hipoteca.
- Financiación adicional: si necesitas un dinero extra para proyectos personales, como una reforma en tu hogar, puedes aumentar el capital de tu hipoteca a través de la novación.
Diferencias entre novación y subrogación: ¿qué es mejor?
Si estás considerando realizar cambios en tu hipoteca, es posible que te preguntes si es mejor optar por una novación o una subrogación. La elección depende de tus necesidades y circunstancias.
Tal como hemos indicado previamente, con la novación sólo puedes cambiar ciertos conceptos, como el plazo y el tipo de interés.
Además, es preciso llevar a cabo una negociación previa y el banco puede no aceptar las modificaciones si no estaban acordadas con anterioridad.
Sin embargo, si la entidad no está de acuerdo o establece condiciones poco favorables, también cuentas con la posibilidad de realizar una subrogación de acreedor.
Gracias a esta operación puedes trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad que esté dispuesta a ofrecerte mejores condiciones.
Además, el proceso de subrogación hipotecaria es sencillo, tan sólo tienes que pactar con el nuevo banco las condiciones y él se encargará de todo. Lo único que tienes que tener presente es que también suele tener costes asociados.
En el momento que el banco actual sea notificado, es posible que acepte mejorar las condiciones a través de una novación de hipoteca. Tiene un plazo para contraofertar.
