¿Se puede solicitar una hipoteca sobre finca rústica? Tal y como sucede en casi toda Europa, la mayoría de la población española se concentra en las zonas urbanas. Sin embargo, a raíz del confinamiento ocasionado por la pandemia de la Covid-19 no son pocas las personas que han tomado la decisión de disponer de una casa más amplia, sobre todo con espacio al aire libre.
Para ello, existe la posibilidad de solicitar una hipoteca finca rústica con la que hacer realidad el sueño de vivir en el campo. En este post te explicamos cómo puedes llevarlo a cabo.
¿Existen las hipotecas finca rústica?
Es habitual que, quienes cuentan con una finca rústica o la posibilidad de adquirir una a buen precio, no estén al tanto de que pueden convertirla en urbanizable.
En parte por falta de costumbre, las entidades crediticias no suelen financiar la compra o construcción de viviendas en el entorno rural. Esto no significa que no se pueda solicitar una hipoteca sobre finca rústica con el fin de adquirir este tipo de inmuebles.
De manera que, a sabiendas de que las entidades bancarias acostumbran ser reticentes a concederlas, es necesario conocer bien sus requisitos antes de ponerse a visitar bancos, exponerles la situación y consultar qué tipo de producto de financiación le ofrecen a uno para hacerse con una posesión en el campo.
¿Qué es exactamente una finca rústica?
Cuando hablamos de una finca rústica nos podemos estar refiriendo a un terreno que, en principio, no puede ser urbanizable. También puede darse el caso de una parcela que contiene una vivienda en terreno no urbanizable y que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
Edificar una vivienda aislada unifamiliar nueva sobre suelo rústico sólo es posible en ciertas comunidades autónomas, que brindan la posibilidad de edificar bajo determinadas condiciones:
- Si la normativa de la zona no lo prohíbe expresamente por tratarse de áreas protegidas, es posible recalificar el terreno. Dicho de otro modo, convertirlo en una finca urbana.
- Si la finca se va a destinar a la explotación agrícola, ganadera o forestal, y está lejos del lugar de residencia habitual; siempre que sea imprescindible para mantener la actividad principal que se desarrolla en el terreno.
Crédito para reformar la vivienda
Sin embargo, sí que es posible llevar a cabo reformas para rehabilitar y modernizar una vivienda, en caso de que exista previamente a la modificación de la ley en dicha finca rural. Aunque no será posible ampliar su superficie habitable o la altura construida, pues se ha de respetar la estructura de la edificación ya existente.
En ambos casos –nueva construcción o reforma– se puede solicitar una hipoteca finca rústica para llevar a cabo las obras.
Para realizar cualquiera de ambas opciones es fundamental dirigirse al ayuntamiento correspondiente para consultar la normativa urbanística que esté vigente en el.
También habrá que consultar la legislación autonómica con el fin de analizar toda la información necesaria para saber qué acciones puedes y qué otras no puedes acometer en la finca que se posee o se pretende adquirir.
Si esa hipoteca finca rústica fuese para crear en un negocio, en lugar de una vivienda habitual, lo cierto es que los tipos de edificaciones que suele permitir construirse en este tipo de terreno son:
- Viviendas como decimos vinculadas a la explotación del terreno.
- Hoteles rurales o campings.
- Granjas-escuela.
- Edificaciones cuyo destino sea el enoturismo o agroturismo.
- Complejos deportivos con piscina.
- Complejos con una estación de servicio.
- Viviendas que sean prefabricadas, y además autosuficientes.
¿Cómo financiar la compra de un terreno rústico?
Por regla general, las entidades crediticias españolas no tienen por costumbre financiar la compra de terrenos o la construcción de viviendas en el entorno rural.
Esto tampoco significa que no puedas solicitar una hipoteca sobre una finca rústica para financiar su adquisición. Vamos, que aunque no suelan publicitarlo, se aprueban hipotecas finca rústica. Todo es cuestión de buscar y negociar con el banco.
En todo caso, la mayoría de los bancos se muestran reacios a concederlas. Es preciso armarse de paciencia, consultar diferentes entidades, establecer contacto previa cita, exponerle la situación y tomar buena nota del producto financiero que ofrecen y sus condiciones.
Para acometer este tipo de tareas es conveniente que recopiles toda la documentación necesaria a modo de “dossier de negociación bancaria”. Te será más sencillo negociar, tendrás toda la información necesaria y ahorrarás tiempo.
En realidad, las entidades que acostumbran a conceder este tipo de préstamo hipotecario son las antiguas cajas rurales, al contar con una mayor presencia en los entornos no urbanos y estar más acostumbrada a tratar con este tipo de activo inmobiliario.
Requisitos para solicitar una hipoteca finca rústica
Aunque las hipotecas para adquirir fincas rústicas no sean diferentes a la que se pueden solicitar para una vivienda urbana, es cierto que, al tratarse de otro tipo de producto, posee diferencias a la hora de acceder al crédito:
- Se precisa aportar más porcentaje de ahorro: Por regla general, en caso de que la entidad bancaria conceda la hipoteca finca rústica, va a ofrecer un porcentaje menor que si dicha financiación fuera destinada a la compra de una vivienda urbana. Oscilando entre el 50 y el 70% sobre el valor de tasación de la finca, frente al 80% que ofrece en una hipoteca normal.
- Los plazos de amortización son inferiores: Es bastante probable que se soliciten unos requisitos más altos para una hipoteca finca rústica que para una normal, y que, además, los plazos máximos de amortización también sean inferiores a los habituales. Asimismo, algunos bancos pueden exigir el cambio de finca rústica a urbana; un trámite que, como decimos, es diferente en cada comunidad autónoma.
