Sabemos que la inversión inmobiliaria es una de las más populares en España. Las viviendas funcionan como activo refugio en periodos de inflación, al menos históricamente, por lo que muchos señalan que tener bienes inmuebles en estos momentos es positivo para nuestra cartera.
Sin embargo, estamos en un contexto en el que el mercado hipotecario se ha encarecido mucho dadas las subidas de tipos de interés, motivo por el que las operaciones de compraventa se han reducido.
Además, la oferta de vivienda es muy escasa en comparación con la demanda, y por eso en estos momentos los precios de los alquileres son más elevados. Por ello, y ante la dificultad de hacer frente al pago de un alquiler, muchos inquilinos arriendan una vivienda y luego subarriendan algunas de sus habitaciones para poder seguir pagándola.
Pero, ¿es esto legal? ¿Quién es el responsable si uno de los inquilinos deja de pagar? ¿Merece la pena? Te lo explicamos con detalle a continuación:
Rent to rent en España: ¿Qué es?
El rent to rent no es otra cosa que un subarriendo. Subarrendar consiste en alquilar un inmueble, por lo que se abona una cuota mensual, y alquilar las distintas zonas de ese inmueble a terceros.
Por ejemplo, si una persona firma un contrato de alquiler con el dueño de un piso de tres habitaciones, y más adelante alquila dos de ellas a terceras personas, estaría subarrendando esa propiedad o, lo que es lo mismo, haciendo rent to rent.
Para algunos, este acto supone la posibilidad de poder asumir el coste de su casa, una mensualidad que, quizás por sí solos, no podrían pagar. Sin embargo, otros buscan lucrarse con esa actividad, alquilando habitaciones sin conocimiento del dueño de la propiedad a un precio superior al que ellos pagan por la vivienda.
Ahora bien, muchos tienen la siguiente duda: ¿es legal el rent to rent? ¿Se puede alquilar un piso y realquilar después algunas de sus habitaciones al precio que queramos?
¿Es legal subarrendar en España?
Los alquileres en nuestro país están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que determina cuáles son los límites del alquiler en España.
En lo que respecta al rent to rent o al subarriendo, esta normativa es muy clara al respecto: se trata de una práctica legal, únicamente si se hace de manera parcial y el propietario de la vivienda tiene conocimiento de ella y la autoriza, además de cumplirse una serie de limitaciones al respecto.
El límite más importante del rent to rent, es que nunca se podrá subarrendar una propiedad por un precio superior al que se estipule en el contrato con el dueño.
Para evitar cualquier tipo de inconveniente, lo mejor en caso de querer subarrendar, es estipularlo en el contrato de alquiler que se firme con el propietario de la vivienda. Aunque este pueda autorizar el subarriendo de palabra, es más seguro firmar un acuerdo escrito en el que queden claras las condiciones del trato.
Ventajas del rent to rent
Cada vez son más las personas que se suman a esta tendencia del rent to rent. Incluso hay algunas inmobiliarias que han profesionalizado el subarriendo, firmando un contrato de alquiler con el dueño de una propiedad por el que se comprometen a abonar una mensualidad para luego encargarse de subarrendar las habitaciones.
Pero, ¿cuáles son las ventajas del subarriendo?
El rent to rent es una medida que la mayoría adopta para poder obtener un beneficio en su contrato de alquiler. Aunque es cierto que no se puede subarrendar por un precio superior al acordado con el propietario, es una buena medida para no tener que asumir el 100% del gasto del alquiler, sino compartirlo con terceros.
En este sentido, la ventaja es tanto para el arrendatario como para el subarrendatario: ambos tienen así la posibilidad de acceder a un alquiler más económica que en caso de no compartir la vivienda.
Este mismo beneficio, se aplica también al arrendador, ya que al tener a varias personas conviviendo en su propiedad, se reduce el riesgo de que se produzca un impago debido a que los gastos que asume el arrendatario son más bajos.
Por otro lado, reduce los tiempos a la hora de encontrar inquilinos para la vivienda. Si el propietario accede a firmar un contrario con el arrendatario por el que autoriza a subarrendar las habitaciones, no tendrá que esperar a que este encuentre al resto de inquilinos para que todos aparezcan en el contrato: podrá empezar a cobrar antes.
No obstante, el arrendatario debe tener en cuenta en todo momento, que será la persona que legalmente se haga cargo de la vivienda, suministros, etc., por lo que debe estar dispuesto a asumir la titularidad de los gastos y responsabilidad legal de la vivienda.
Subarriendo como inversión inmobiliaria
El rent to rent como inversión inmobiliaria, al final, consiste en alquilar una vivienda a un particular y subarrendar las habitaciones a diferentes interesados para obtener un beneficio. Es una práctica que ha ido ganando adeptos y que puede ser beneficiosa, por ejemplo, en grandes capitales donde la demanda de inmuebles es elevada. Aunque, eso sí, tiene el desgaste de estar buscando inquilinos de una forma más asidua cuando los inquilinos dejan sus habitaciones.
En este sentido, hay que dedicarle algo de tiempo y una pequeña inversión (para darle un lavado de cara al piso si hace falta y reacondicionar el salón, por ejemplo).
¿Debo declarar el dinero del rent to rent?
Con el subarriendo sucede algo curioso y es que, a pesar de no obtener un beneficio neto, como tal, el arrendatario sí que obtiene unos ingresos. Al fin y al cabo, si se alquila un piso de 800 euros, y se realquilan dos habitaciones por 200 euros cada una, el inquilino principal está obteniendo unos ingresos de 400 euros mensuales, aunque estos se destinen al alquiler.
Por lo tanto, y al igual que con cualquier otro tipo de ingreso, estos deben declararse ante Hacienda al hacer la declaración de la renta.
Así como el propietario del inmueble declarará los beneficios como rendimiento del capital inmobiliario, el arrendatario no, ya que no es el dueño de la vivienda. En su caso, deberá declarar la cantidad que cobre por el subarriendo, como rendimientos del capital mobiliario.
No hacerlo, puede conllevar problemas con la Agencia Tributaria, algo que siempre es preferible evitar.
