Hay comunidades en las que la cédula de habitabilidad no es obligatoria para llevar a cabo la compraventa de una vivienda; lo que en la práctica significa que se puede adquirir una casa sin contar con dicho documento. Sin embargo, si necesitas financiar la compra con una hipoteca, como norma general, va a ser el banco el que exija este documento.
De modo que, respondiendo a la pregunta del titular: no se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. A continuación, te contamos con más detalle en qué consiste este documento, como obtenerlo y si existe alguna excepción en la que puedas solicitar una hipoteca sin cédula de habitabilidad.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un certificado oficial emitido por la Administración correspondiente (local o autonómica), en el cual se acredita que un inmueble cumple con unos requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad para vivir en su interior. En España, los requisitos necesarios los determina cada comunidad autónoma.
Así pues, dependiendo de la comunidad autónoma, la cédula de habitabilidad puede ser un un documento necesario para llevar a cabo la escrituración de compraventa, formalizar un contrato de arrendamiento o la contratación de suministros básicos del hogar, como los servicios de telecomunicaciones, agua, luz, gas, etc.
Es posible encontrar hasta tres tipos de cédula de habitabilidad diferentes, basados en la antigüedad e intervenciones efectuadas en el inmueble:
- Primera ocupación: Otorgados a las viviendas de nueva construcción. Es solicitado por y adjudicado al promotor de las mismas.
- Segunda ocupación: Se concede a aquellas viviendas cuya primera célula provisional hubiese caducado (dado que su vigencia varía entre los 10 y 15 años, tomando como base la fecha de construcción).
- De primera ocupación por rehabilitación: Si se llevan a cabo reformas de gran relevancia, es imprescindible solicitar este tipo de cédula de habitabilidad.
¿Qué pasa si no tengo cédula de habitabilidad?
Aunque sea posible llevar a cabo una operación de compraventa de una vivienda sin cédula de habitabilidad, no se trata de una práctica legal debido a que puede conllevar problemas al comprador de cara a la contratación de los servicios públicos.
Tampoco es posible inscribir el inmueble como vivienda en el Registro de la Propiedad, puesto que sin certificar que se cumplen los requisitos para ser habitable este organismo no puede considerarla como tal.
Del mismo modo que puede presentar problemas para considerarla tu residencia habitual y proceder al empadronamiento.
Por otra parte, según los usos y prácticas bancarias, se trata de un documento exigible para conceder un préstamo hipotecario. Sin la cédula de habitabilidad el banco adquiere una garantía que no tiene acreditada el cumplimiento de la normativa para ser habitada.
¿Cómo se consigue una cédula de habitabilidad?
Se trata de un trámite administrativo sencillo, consistente en cuatro pasos:
- Presentación de documentación requerida. Como en cualquier trámite urbanístico, es preciso presentar cierta documentación, tal como el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la licencia de ocupación, el certificado energético o cualquier otra información que la normativa local requiera.
- Realización de una inspección técnica. Un técnico inspecciona la vivienda para verificar que cumple los requisitos exigidos por la normativa. Aunque en algunos casos es el mismo propietario quien puede realizar una autodeclaración en la que, como es lógico, se compromete a ser sincero, bajo pena de sanción administrativa.
- Abono de tasas. Existe la posibilidad de que se tengan que pagar ciertos impuestos para la tramitación y obtención de la cédula.
- Resolución administrativa. Se otorga una vez presentada la documentación, realizada la inspección y abonadas las posibles tasas administrativas.
Es necesario recordar que los trámites y requisitos para la obtención de la cédula de habitabilidad para solicitar una hipoteca varían dependiendo de la normativa local y de las características de cada inmueble.
¿Qué requisitos es necesario que cumpla el inmueble?
Para obtener una cédula de habitabilidad, sin la cual no se puede firmar una hipoteca, es preciso que el inmueble cumpla una serie de condiciones mínimas para que se pueda vivir en su interior; tales como tener una adecuada ventilación, iluminación, distribución del espacio, accesibilidad, etcétera.
El local también tiene que aparecer en el Catastro como dirigido a uso habitacional. Si bien, al tratarse de una normativa de regulación autonómica o local, los requisitos varían en función de la ubicación física de la vivienda. Incluso el año de construcción de la misma es relevante.
En general, y salvando esas variaciones de una a otra comunidad, hablamos de:
- Una superficie útil de algo más de 35 metros cuadrados.
- Una altura mínima de 2,50 metros, como media general.
- Ha de cumplir los criterios autonómicos de eficiencia energética.
- Las cámaras higiénicas deben ser independientes.
- Los cuartos de baño no pueden ser elementos de paso.
- Debe contar con un equipo de cocina y su correspondiente salida de humos.
- Toda la superficie útil debe ser practicable.
¿Qué coste y qué vigencia tiene este documento?
La vigencia de esta certificación administrativa suele tener una validez de entre 10 y 15 años –siempre dependiendo de la normativa de cada zona–, aunque en algunos casos puede tratarse de un plazo de tiempo menor.
La cédula de habitabilidad temporal no se renueva automáticamente, por lo que requiere una nueva inspección técnica y la presentación de la documentación que acredite que el inmueble sigue cumpliendo los requisitos inicialmente supervisados y aprobados.
En cuanto al coste de la cédula de habitabilidad, si bien es inexacto dar una cifra que valga para cualquier demarcación geográfica, hablamos de una cantidad que oscila entre los 50 y los 300 euros. Puesto que su coste depende de la zona, el tipo de vivienda y la entidad que la expide. En los casos en los que sea expedida por el propio ayuntamiento local, el coste puede ser incluso más económico.
¿Existe alguna excepción en la que se pueda firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad?
Tramitar y firmar una hipoteca para una vivienda sin cédula de habitabilidad es prácticamente imposible. Prácticamente la totalidad de las entidades bancarias exige este documento como parte de los requisitos hipotecarios.
Sin embargo, podría darse alguna excepción en la que algunas entidades pudiesen considerar la situación de manera especial. En todo caso, es recomendable buscar asesoramiento financiero y legal en estas circunstancias para evitar problemas posteriores.
Una excepción a la norma general es cuando la casa que se vende o se compra necesita una reforma integral. En ese caso, sí que se podría escriturar la hipoteca sin la cédula de habitabilidad, aunque habría que conseguirla inmediatamente después de llevar a cabo las reformas para poder entrar a vivir.
