Es fácil confundir nuda propiedad y usufructo, incluso para quienes saben que estos conceptos ligados a la propiedad inmobiliaria existen. Conocerlos puede ayudarte a comprar una casa más barata o a monetizar la tuya sin perderla.
Y es que, a través de ellos puedes ser dueño de una casa sin tener capacidad para usarla y ser quien la usa sin tener su propiedad. En breve lo entenderás mejor.
Pleno dominio, nuda propiedad y usufructo
Lo que comúnmente conocemos como la propiedad de una vivienda o de cualquier bien, en realidad se puede dividir en dos, y no porque se vaya a partir la casa como en la Guerra de los Rose. De hecho, la vivienda es lo que en términos fiscales se denomina un bien indivisible. Para trocearla físicamente hace falta autorización (hay bienes que ni siquiera se pueden dividir físicamente, como un coche).
Esta división tiene que ver con dos derechos sobre la casa, el que otorga la nuda propiedad y el de usufructo. El primero se refiere simplemente a la propiedad y el segundo al derecho de uso y disfrute.
Cuando se tiene la propiedad y, además, se puede hacer uso pleno del bien se afirma que se tiene pleno dominio o plena propiedad.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad de la vivienda se puede definir como la titularidad de propiedad sobre un bien. Es lo identificamos con ser el dueño de algo, como una casa.
Eso sí, la nuda propiedad de la vivienda no incluye el derecho de uso y disfrute. Eso corresponde al usufructo y lo posee el usufructuario.
Es como tener un coche y no poder usarlo o ser el propietario de una vivienda y no poder habitarla.
Qué es el usufructo
Es la segunda pata del pleno dominio. A estas alturas es posible que ya tengas una idea de en qué consiste el usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de un bien del que se puede o no ser propietario.
El artículo 468 del Código Civil explica que “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
Dicho de otra forma, el usufructuario (quien tiene el usufructo) puede utilizar los bienes que no son suyos como si lo fueran, aunque también debe conservarlos adecuadamente. Lo que no podrá hacer nunca es venderlos, porque no son suyos.
Nada como un ejemplo clásico para entenderlo mejor. En una herencia con hijos, es habitual hacer un testamento en el que se cede al viudo o viuda el usufructo de los bienes, especialmente la vivienda.
Así, la casa pasa a ser de los hijos (por lo menos el 50%, si se trata de un matrimonio en régimen de bienes gananciales), pero quien tiene el derecho a vivir en ella y usarla como quiera es el viudo o viuda, puesto que tiene el derecho de usufructo.
El usufructo puede ser vitalicio, como normalmente ocurre con los testamentos, o temporal.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Las diferencias entre ambos conceptos estriban en los derechos del nudo propietario y el usufructuario.
Si ambos derechos no coinciden en la misma persona, el nudo propietario es el dueño del bien y recuperará el pleno dominio cuando termine el usufructo.
Por otra parte, el usufructuario es quien puede usarlo. En el caso de una vivienda, podrá habitarla e incluso alquilarla. Si se trata de dinero en metálico (sí, aquí también existe el derecho de usufructo), es quien puede invertirlo y recibir los intereses del mismo.
¿Es posible vender la nuda propiedad y quedarse el usufructo?
Sí y es algo cada vez más habitual en el caso de la vivienda. La venta de la nuda propiedad es una de las formas de monetizar la vivienda y seguir disfrutando de ella. En otras palabras, de conseguir un complemento para la jubilación e incluso antes si lo necesitas.
La ventaja para quien vende es clara: consigue liquidez (dinero contante y sonante) por una parte de su patrimonio que, de otra forma, no podría vender. Al mismo tiempo, puede seguir habitando la vivienda. Es decir, no tiene que abandonar la casa.
Por su parte, el comprador accede a una vivienda a un precio más reducido porque no adquiere el pleno dominio, sólo una parte de él. Desde su punto de vista sería una compra en diferido a cambio de un descuento.
Derechos del nudo propietario
Los derechos de la nuda propiedad marcan qué puede hacer el nudo propietario con un bien y también sus obligaciones.
Los derechos del nudo propietario son:
- Derecho de propiedad, ya que es el titular del bien.
- Posibilidad de vender la nuda propiedad si quiere hacerlo, aunque se deberá respetar el usufructo.
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad.
- Opción para hacer los cambios y obras que estime oportunas, siempre que no perjudique al usufructuario.
A todo esto se le sumaría el derecho al pleno dominio del bien una vez termine el usufructo.
Además de derechos, el nudo propietario también tiene obligaciones, que son muy similares a las de un arrendador. A saber:
- Hacerse cargo de posibles reparaciones del bien y de obras extraordinarias que haya que hacer que no tengan que ver con el mantenimiento.
- En el caso de la vivienda, abonar la cuota de comunidad y cualquier derrama.
Derechos del usufructuario
¿Qué puede hacer el usufructuario? Los derechos del usufructo incluyen el uso y disfrute del bien en toda su extensión, además de sus frutos y utilidades.
En una vivienda, el usufructuario podría alquilar la casa si quiere, por ejemplo. También podría vender el usufructo, algo que suele hacerse al nudo propietario, o hacer mejoras en el bien.
¿Y las obligaciones del usufructuario? Estas pasan por:
- Conservar el bien de forma adecuada.
- Hacerse cargo de los gastos de mantenimiento ordinarios.
- Abonar los impuestos correspondientes (el IBI en el caso de la vivienda).
Por supuesto, también tiene la obligación de entregar el bien una vez termine el usufructo.
Como puedes comprobar, existe una diferencia entre tener la nuda propiedad y el usufructo de un bien. Las implicaciones legales son distintas.
