Novación de hipoteca, modifica tus condiciones hipotecarias

¿Quieres mejorar las condiciones de la hipoteca? Puedes conseguirlo a través de una novación de hipoteca.

Es habitual encontrarnos ante situaciones en las que las condiciones originales de un préstamo hipotecario ya no son las más convenientes. Por ejemplo, cuando has firmado una hipoteca a tipo variable y suben los tipos de interés. También puede ser que simplemente desees adaptar tu hipoteca a nuevos cambios en tu vida financiera o a la nueva situación del mercado. Si es tu caso, en este post te mostramos cómo puedes llevar a cabo la novación hipotecaria.

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación de hipoteca es un proceso que permite realizar cambios en las condiciones de un préstamo hipotecario en vigor. Implica renegociar las cláusulas del contrato con el banco, llegar a un acuerdo y formalizarlo ante un notario.

Novación es un término jurídico que significa la extinción de obligaciones a través de la modificación de alguno de los elementos fundamentales de la antigua relación; creando una nueva. La novación está regulada en los artículos 1.203 a 1.213 del Código Civil.

Sin embargo, es importante destacar que el banco no está obligado a aceptar cualquier modificación que le propongas. Sólo están obligados a aceptarla si previamente se pactó en la escritura de la hipoteca original, en casos muy concretos para cambiar de tipo de interés variable a tipo fijo o si están dispuestos a negociar los términos.

En otras palabras, la novación depende de la voluntad del banco o de tu capacidad para negociar, sobre todo si tienes una oferta de otra entidad.

Por el contrario, también hay algunas condiciones que pueden pactarse con el banco sin necesidad de realizar una novación, tal como retirar algún tipo de comisión o un producto vinculado. En estos casos basta con suscribir un contrato privado con tu banco, aunque una novación suponga un plus adicional de seguridad, puesto que se trata de un documento notarial (el propio contrato de hipoteca se formaliza ante notario).

Qué puedes cambiar con la novación de hipoteca

Una novación permite realizar una serie de cambios en el contrato de hipoteca. Por ejemplo:

• Ampliación del capital de la hipoteca: En ocasiones, puedes necesitar una cantidad de dinero mayor que la originalmente solicitada al obtener el préstamo. La novación de hipoteca te permite ajustar el importe según tus necesidades actuales.
• Variación del plazo de amortización: El plazo de amortización de tu hipoteca también puede ser modificado mediante la novación. Puedes optar por alargarlo para reducir tus pagos mensuales o acortarlo para pagar más rápido el préstamo y reducir el los intereses totales a pagar.
• Cambios en el tipo de interés: También es posible renegociar las tasas de interés de tu préstamo hipotecario. Esto incluye negociar un nuevo diferencial o cambiar de un interés variable a uno fijo(o viceversa). Esta flexibilidad te permite adaptar tu hipoteca a las fluctuaciones económicas, siempre que el banco acepte los cambios.
• Modificar el método de liquidación: como podría ser la incorporación de periodos de carencia, durante los cuales no se requiere el pago de cuotas mensuales. Esta opción es útil si te enfrentas a dificultades financieras temporales y necesitas un respiro en los pagos.
• Liberación o incorporación de garantías: Puedes quitar o agregar nuevas garantías personales o reales en tu contrato hipotecario, con el fin de conseguir mejores condiciones o adaptando la hipoteca a los cambios que puedan producirse en tu situación financiera.
  Cambio de divisa: Si tu hipoteca es un préstamo en una divisa extranjera o multidivisa y deseas cambiarla a la moneda local o viceversa.

Un caso aparte sería si quieres cambiar el titular del préstamo, algo que puede ser necesario en situaciones como fallecimientos o divorcios. Para esto hablaríamos de una subrogación de hipoteca, que implica un cambio en los elementos personales de la hipoteca, bien en el prestamista o en el deudor.

Gastos asociados a la novación de hipoteca

Es importante ser consciente de los gastos asociados a la novación de hipoteca. Y es que, una vez que llegues a un acuerdo con el banco, el proceso requerirá la modificación del contrato hipotecario, que debe formalizarse en una escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad.

Los costes de cambiar la hipoteca incluyen:

• Comisión por novación: esto es, por las propias modificaciones. Existen límites legales sobre el importe que el banco debe respetar, aunque varía generalmente entre el 0% y el 1% del saldo pendiente de la hipoteca.
• Tasación de la vivienda: es posible que el banco requiera una tasación para determinar el valor actual de tu propiedad, especialmente si solicitas una ampliación del capital o una reducción de la tasa de interés. Los costes suelen oscilar entre 250 y 350 euros, dependiendo del tipo de vivienda y el profesional que realice la tasación. .
• Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD): este coste depende de la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble.
• Registro de la Propiedad: será necesario volver a registrar la escritura pública modificada.
• Gastos de notaría y gestoría: este tipo de costes se pagan a medias con el banco.

Ventajas de la novación de hipoteca

Algunas de las situaciones en las que puede ser beneficioso realizar una novación incluyen:

• Ahorro de gastos: la novación permite ajustar tu hipoteca para pagar menos intereses, lo que puede generar un importante ahorro a lo largo del tiempo.
• Prevenir impagos: si tienes dificultades para pagar las cuotas de tu hipoteca, la novación puede ayudarte a alargar el plazo de pago o aplicar un período de carencia para evitar impagos.
• Evitar la cancelación: la novación suele ser más económica que cancelar una hipoteca de forma anticipada, que supone unos gastos generalmente superiores.
• Estabilidad en las cuotas: al poder cambiar de un interés variable a uno fijo, te aseguras de que tus cuotas se mantengan estables y no se vean afectadas por las fluctuaciones del mercado.
• Mejora de condiciones: la novación te brinda la oportunidad de mejorar las condiciones originales de tu hipoteca sin muchas dificultades.
• Financiación adicional: si necesitas un dinero extra para proyectos personales, como una reforma en tu hogar, puedes aumentar el capital de tu hipoteca a través de la novación.

Diferencias entre novación y subrogación

Si estás considerando realizar cambios en tu hipoteca, es posible que te preguntes si es mejor optar por una novación o una subrogación. La elección depende de tus necesidades y circunstancias.

Tal como hemos indicado previamente, con la novación sólo puedes cambiar ciertos conceptos, como el plazo y el tipo de interés (los elementos objetivos del contrato). Además, se trata de una negociación, el banco puede no aceptar las modificaciones si no estaban acordadas con anterioridad.

Así, si la entidad no está de acuerdo o establece condiciones poco favorables, contamos con la posibilidad de la subrogación. Gracias a esta operación puedes trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad que esté dispuesta a ofrecerte mejores condiciones.

Este caso se trata de una subrogación de acreedor, ya que el cambio del titular de una hipoteca supone una subrogación de deudor, que también debe ser negociada con el banco, puesto que necesita su aprobación.