Si te preguntas qué impuestos hay que pagar por disolver un condominio o cómo tributa la división de la copropiedad, en este post encontrarás las respuestas.
Como seguramente te imaginarás, divorcios y herencias con una vivienda de por medio suelen ser sinónimo de conflicto si hay bienes en común. Existen mecanismos para solventar estas situaciones, pero una forma de reducir la factura fiscal es realizar una extinción de condominio y vas a descubrir qué es y cómo funciona.
¿En qué consiste la extinción del condominio?
La extinción o disolución de condominio es la forma de terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes cuando hay varios titulares de un bien proindiviso.
Un proindiviso es un estatus jurídico que se da cuando un bien pertenece a dos o más personas al mismo tiempo. Todos tienen los mismos derechos sobre el bien, pero ninguno tiene pleno dominio.
Como te podrás imaginar, para vender el bien o realizar cualquier negocio con él, es necesario la aprobación de todos los titulares. Así pues, la extinción de condominio es una herramienta legal que se usa para dividir un bien inmueble que pertenece a dos o más personas.
Por ejemplo, esto es lo que sucede cuando una pareja se separa o se divorcia y una de las partes se queda con la vivienda que está a nombre de los dos y ambos tienen los mismos derechos sobre el bien. La otra cede la vivienda y se realiza la disolución del condominio.
Lo mismo ocurre en el caso de una herencia donde varios herederos son los titulares de una vivienda. Si alguno de ellos se quiere quedar con la casa, se puede utilizar esta fórmula en lugar de la clásica compraventa.
¿Por qué hacer una extinción de condominio y no una venta de la mitad de la casa? La clave está en el pago de impuestos: la disolución de condominio tiene importantes ventajas fiscales frente a la venta de la vivienda.
Impuestos en la extinción del condominio
La mejor forma de aclararse con la fiscalidad en una extinción de condominio es repasando los gastos e impuestos que se pagan con esta fórmula legal frente a los de una compraventa al uso. Veamos sus ventajas.
Sin Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP
Al comprar una casa de segunda mano no pagas IVA, pero sí el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este tributo depende de las comunidades autónomas y supone entre un 6% y un 11% del valor de transmisión de la casa.
Es decir, que si un inmueble tiene varios titulares y uno de ellos quiere comprar su parte al resto, tendrá que pagar el ITP.
Aquí se encuentra la primera ventaja: la extinción de condominio no tributa en el ITP. El comprador o quien recibe la vivienda no tiene que abonar este impuesto.
Sin embargo, a cambio, tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto lo tendrá que pagar la persona que se queda con la casa, pero, extinguir la cosa común tributa en el AJD, que es mucho más bajo que el ITP. En concreto, el AJD tributa a un tipo de entre el 1% y el 1,5% frente al 6%-11% del ITP.
Esto supone un enorme ahorro fiscal para el copropietario que se queda la casa.
¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio?
Otro de los puntos a favor de aplicar la extinción de condominio en una herencia o un divorcio es que quien cede su parte del proindiviso no debe hacer frente al Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
La razón es que en una disolución de condominio no se produce transmisión patrimonial para Hacienda y, por lo tanto, no hay nada que gravar.
¿Hay que pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial?
La última sentencia del Tribunal Supremo sobre la cuestión confirma que la extinción de condominio tributa en la declaración de la renta como lo haría la venta de la vivienda.
Es decir, que sí que habrá pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial que se haya generado. Esta se calcula por la diferencia entre el precio de compra – o el que figura como base en el Impuesto de Sucesiones en el caso de una herencia – y el valor declarado en la extinción de condominio. En ese precio de compra se pueden sumar las reformas y mejoras realizadas en la vivienda junto con los impuestos de la adquisición de la casa.
A modo de ejemplo, un matrimonio compra una vivienda por 150.000 euros, impuestos incluidos. Cada uno aporta un 50% del precio de la casa o 75.000 euros. Al cabo de unos años se separan y realizan una extinción de condominio para ahorrar impuestos otorgando un valor de 100.000 euros al 50% de la propiedad (la casa valdría en total 200.000 euros).
La persona que cede su parte de la vivienda habrá obtenido una ganancia patrimonial de 25.000 euros (100.000 – 75.000). Ese beneficio tributa en el IRPF como parte de las rentas del ahorro a un tipo de entre el 19% y el 28%.
Si no se recibe dinero, se aplica el Impuesto de Donaciones
Hacienda vigila las extinciones de condominio para evitar donaciones encubiertas. Esto sucede cuando se transmite la parte de la vivienda sin recibir ningún tipo de contraprestación. En otras palabras, cuando se regala el porcentaje de la vivienda que corresponde a uno de los propietarios.
Si se produce este caso, quien recibe la vivienda tendrá que hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones en lugar del ITP.
Esto no aplicaría si la casa tiene una hipoteca y la parte que se queda con la vivienda se hace cargo de ella. En ese caso, el pago de la hipoteca se consideraría el pago por la vivienda: el que cede su parte en la extinción de condominio se libera de la deuda, lo cual se supone que es de por sí una contraprestación. El que se queda con la hipoteca y la vivienda sólo tendrá que pagar el AJD.
A estos impuestos hay que sumar los gastos de la extinción de condominio que incluyen los gastos de notaría y registro y los de gestoría.
