El TIN y la TAE de una hipoteca son dos indicadores a tener presentes cuando estás negociando las condiciones del préstamo. Ambos se refieren a los intereses que pagas, aunque de forma ligeramente distinta.
Conocer en qué consiste cada uno y la diferencia existente entre el TIN y el TAE en la hipoteca te ayudará en la búsqueda, selección, comparación de diferentes opciones y, en definitiva, a tomar una decisión informada y coherente.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El Tipo de Interés Nominal o TIN refleja el porcentaje de intereses que pactas con el banco para la hipoteca. Es el precio de que el banco te preste el dinero para comprar casa.
El TIN expresa el porcentaje fijo que pagas en concepto de interés. Es decir, el coste efectivo de la hipoteca, ni más, ni menos. En una hipoteca a tipo fijo calcular el TIN es muy fácil de calcular, porque el porcentaje no cambiará en ningún momento. Pagarás lo mismo durante toda la vida de la hipoteca.
Pero, si contratas una hipoteca a tipo variable, el TIN será la suma del Euríbor más el diferencial fijo que aplica el banco. Como el Euribor irá cambiando, el banco nunca te podrá dar un porcentaje cerrado para toda la vida del préstamo.
Cabe la pena mencionar que el TIN es el tipo de interés aplicado durante un período de tiempo. Normalmente se expresa en TIN anual de una hipoteca pero puede ser mensual, trimestral, etc.
¿Qué es la TAE de un préstamo hipotecario?
Frente al TIN se encuentra la TAE (Tasa Anual Equivalente). Esta tasa es un indicador, también en forma de porcentaje, que mide el coste efectivo de la hipoteca.
Se trata de una fórmula matemática que incluye el TIN y otros gastos del préstamo. En el caso de la TAE de la hipoteca, se suma el tipo de interés nominal más las comisiones, gastos de formalización y productos bonificados de la hipoteca, si es que los hay.
La TAE también tiene en cuenta la frecuencia de pagos (mensual, trimestral, semestral…), que en un préstamo tan largo como la hipoteca hará que pagues más o menos en intereses totales. Para finalizar, todos los datos se traspasan a un porcentaje anual.
En definitiva, que la TAE ofrece información más completa y realista sobre el coste de un préstamo hipotecario y permite comparar mejor ofertas entre diferentes bancos.
Por ejemplo, puede darse el caso de hipotecas con TIN muy bajo, pero una TAE elevada debido a los gastos y productos asociados.
Por este motivo, todos los bancos están obligados a comunicar la TAE de sus hipotecas junto al TIN.
Diferencias entre TIN y TAE en la hipoteca
Tanto la TIN como la TAE son indicadores los intereses y costes de un préstamo hipotecario. La diferencia está en que el primero se limita a reflejar los intereses y el segundo añade más información sobre los costes reales.
Más allá de las hipotecas, la TIN y la TAE también se utilizan en la contratación de diferentes tipos de productos bancarios.
Debido a que la TAE convierte en anual el rendimiento de depósitos y el interés de los préstamos a varios años, sirve para comparar productos con plazos y condiciones diferentes.
¿En cuál debes fijarte para escoger tu hipoteca?
Aunque ambos indicadores son relevantes, como seguramente habrás deducido, la TAE es más completa y es la que debes tomar como referencia.
En cualquier caso, el hecho de que la TAE ofrezca una información más realista no quiere decir que sea infalible. Si contratas el préstamo a través de un bróker hipotecario u otro intermediario y este te cobra una cantidad por sus servicios, lo normal es que la TAE del préstamo se dispare al incluir ese gasto.
Por otra parte, un bróker hipotecario puede conseguir mejores condiciones en tu hipoteca. Entre otras cosas, quizá no necesites contratar ningún producto para conseguir bonificaciones. Recuerda que el coste de los productos vinculados a tu hipoteca no se reflejan en la TAE del préstamo.
¿Hay otra información además del TIN y la TAE de la hipoteca?
Conocer qué es el TIN y el TAE de la hipoteca te dará datos interesantes para tomar tu decisión. Sin embargo, hay un tipo de interés más en el que también conviene fijarse para tomar una decisión y no es ningún porcentaje.
Se trata de los intereses totales que pagas por la hipoteca, que mide cuánto de más estás pagando por la casa. Esta cifra depende de tres factores:
- El principal del préstamo: es el dinero dinero que pidas prestado de hipoteca
- El tipo de interés: el TIN de la hipoteca.
- El plazo del préstamo: los años que dure la hipoteca.
Cuanto más elevados sean los tres factores, más pagarás de intereses por la hipoteca y mayor será el coste total de la casa.
Calcular este dato te ayudará a poner en perspectiva otros elementos de la hipoteca como la cuota que tienes que pagar todos los meses, que es en lo que se fija la mayoría para elegir el préstamo.
Al final, la cuota es el resultado de mezclar los tres elementos anteriores. Basta con alargar el tiempo de la hipoteca para reducir la cuota. Eso sí, a cambio, los intereses totales del préstamo serán mayores y esa información no viene reflejada en ni el TIN ni la TAE de la hipoteca.
