Los intereses de la hipoteca son solo una parte del préstamo, pero también en el que más tendemos a fijarnos al escoger hipoteca y eso puede ser un error.
Entender cómo funcionan los intereses en las hipotecas, así como su impacto real en lo que pagas por el préstamo y cómo calcularlos te ayudará a tomar mejor la decisión financiera más importante de tu vida. Y es que, la diferencia entre una buena y una mala hipoteca puede traducirse en decenas de miles de euros a tu favor o en tu contra. A continuación, te lo contamos todo.
¿Cómo funciona una hipoteca y sus intereses?
La clave para entender el papel de los intereses en la hipoteca es saber cómo funciona el préstamo y qué elementos intervienen en él.
Todas las hipotecas se componen de tres elementos: el capital, el plazo y el tipo de interés. Así es como funciona cada uno.
El capital de la hipoteca
Es el dinero que pides prestado al banco y sobre el que se calcularán los intereses.
Cuanto más capital, más pagarás en intereses (y a veces también a un tipo de interés mayor debido a que la entidad asume más riesgo).
El plazo de la hipoteca
Es el tiempo que estarás devolviendo el préstamo. La mayoría de hipotecas permiten un plazo de devolución de entre 30 y 35 años como máximo. En cualquier caso, nunca podrás terminar de pagar la hipoteca más allá de los 65-70 años.
Es decir, que si pides una hipoteca con 50 años normalmente no podrás endeudarte a más de 15 años vista.
Sobre el plazo de la hipoteca debes tener claro que, cuanto mayor sea, más pagarás en intereses. Por el contrario, si reduces el plazo de tu hipoteca, los intereses totales a pagar serán menos.
El tipo de interés de la hipoteca
El tipo de interés es el precio del dinero. Es decir, es lo que te cobra el banco por prestarte el dinero. Los intereses de la hipoteca pueden ser a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto. Si estás considerando una propiedad rural, es importante saber que las hipotecas sobre fincas rústicas tienen condiciones específicas.
En el primer caso, pagarás lo mismo (el interés pactado en el contrato) durante toda la vida del préstamo. En el segundo, el interés no es fijo, se calcula según el Euribor (u otro índice de referencia) más un diferencial que marca el banco y se actualiza cada seis meses o un año. Y en el tercero, la hipoteca comienza con un tipo de interés fijo y al cabo de unos años pasa a un tipo de interés variable.
Lógicamente, cuanto mayor sea el porcentaje de intereses a pagar, más cara es la hipoteca. No obstante, para comparar entre diferentes productos financieros tienes que atender a la TAE (Tasa Anual Equivalente). Se trata de un cálculo que te ofrece los costes reales en el plano anual.
En definitiva, la cuota de la hipoteca es el resultado de la unión de estos tres componentes.
Uno de ellos por separado, no debería ser el dato principal para escoger una hipoteca.
Por ejemplo, basta con alargar lo suficiente el préstamo y esa cuota se reducirá. Eso sí, a cambio pagarás muchos más intereses totales en tu hipoteca.
La razón es muy sencilla, el interés se calcula sobre el capital pendiente de pagar, es decir, cuanto más tiempo que estás pagando la hipoteca, menos capital devuelves y es el principal motivo por el que los intereses totales del préstamo aumentan.
A modo de ejemplo, esta es la diferencia entre pagar una hipoteca de 150.000 euros al 2,4% durante 20 años y el mismo interés durante 30 años según un simulador hipotecario.
Con una hipoteca más corta, la cuota será más alta, pero los intereses totales son mucho menores. Como puedes ver, la diferencia es de más de 20.000 euros.
¿De qué depende el tipo de interés de la hipoteca?
El tipo de interés de la hipoteca depende de varios factores, aunque el más importante es el tipo de interés oficial que marca el Banco Central Europeo (BCE). Cuando los tipos están altos, el interés de las hipotecas sube y te cuesta más financiarte, mientras que cuando están bajos, el tipo que ofrecen los bancos es menor.
En una hipoteca a tipo fijo, estos tipos de interés de los bancos centrales determinan el porcentaje al que te financiarás durante todo el préstamo. Por ello, es importante contratarla en el momento oportuno.
Por otra parte, en las hipotecas a tipo variable, el Euribor recoge la evolución de los tipos de interés del mercado interbancario de la zona euro (que también dependen en gran medida del tipo de interés oficial). Cuando éstos aumentan, también lo hace el índice de referencia de los préstamos.
Además, hay otros dos elementos que influyen en el tipo de interés a pagar en la hipoteca:
El primero son las bonificaciones por vinculación. Se trata de los productos financieros que ayudan a reducir el tipo que se aplica sobre el préstamo como tener la nómina domiciliada, contratar el seguro de vida ligado a la hipoteca, seguro de hogar e incluso planes de pensiones. Aunque reduzcan los intereses del préstamo, no siempre compensa contratarlos.
El segundo punto que determina los intereses del préstamo hipoteca es tu situación financiera. Cuanto más solvente sea tu perfil, más podrás negociar con el banco para conseguir mejores condiciones.
¿Cómo se calculan los intereses en la hipoteca: el sistema de amortización?
El cálculo final de los intereses de la hipoteca se hace a través del sistema utilizado para la amortización del préstamo. Esta amortización determina la forma en la que se devolverá el dinero y qué parte la cuota se destinará al pago de intereses y a devolver el principal.
Para que lo entiendas mejor, en cada cuota de la hipoteca, una parte se utiliza para reducir la deuda y otra parte para pagar intereses al banco. El sistema de amortización de la hipoteca determina cómo será esta relación.
En España, como norma general, todas las hipotecas utilizan el sistema de amortización francés, que también se conoce como sistema de cuotas constantes. La principal característica de este sistema es que permite pagar una cuota uniforme durante toda la vida del préstamo (si tienes una hipoteca variable, la cuota cambiará porque aumente el Euribor, no por el sistema de amortización.
Con un modelo diferente, las primeras cuotas serían mucho más altas porque el capital pendiente es mayor y los intereses se calculan sobre ese capital. El sistema francés de amortización de hipoteca evita que esto suceda:
Para hacerlo, los primeros años de vida de la hipoteca pagarás principalmente intereses y amortizarás poco capital.
En cualquier caso, el banco está obligado a darte el cuadro de amortización completo de tu hipoteca antes de firmar y en cualquier momento de la vida del préstamo. Así podrás saber exactamente cómo funcionan los intereses de la hipoteca.
Cómo pagar menos intereses por la hipoteca
Las tres formas más sencillas para pagar menos intereses por la hipoteca son:
- Negociar un buen tipo de interés inicial, a poder ser sin productos bonificados. Si el banco te ofrece alguna bonificación, haz números porque muchas veces no compensan por el ahorro en intereses que suponen. Es decir, que terminarás pagando más en total por tener un seguro de vida mucho más caro que lo que encontrarías en el mercado, por ejemplo.
- Limitar el plazo de la hipoteca, bien porque contratas una hipoteca corta o porque cuentas con un plan para adelantar el paro del préstamo. Eso sí, ten en cuenta que amortizar anticipadamente la hipoteca puede no ser la mejor solución para tu dinero si, por ejemplo, eres capaz de conseguir un tipo superior con tus inversiones.
- Cambiar de hipoteca si las condiciones del mercado son mejores. Recuerda que puedes cambiar la hipoteca de banco en cualquier momento para mejorar el tipo de interés del préstamo o cualquiera de sus condiciones.
Con estas tres fórmulas podrás ajustar los intereses de la hipoteca para no pagar de más por ella. Finalmente, una estrategia importante que debes considerar es cuándo conviene amortizar la hipoteca. Amortizar anticipadamente puede ser una buena idea, sobre todo si tu hipoteca tiene un tipo de interés alto. Al reducir el capital pendiente, también disminuyes los intereses a pagar a largo plazo.
