Cada vez que se transmite la propiedad de una vivienda hay que abonar la plusvalía municipal. Esto ocurre cuando heredas, entregas una vivienda en donación o vendes tu casa.
Sobre esta obligación surge la pregunta de si existe algún límite temporal. ¿Un piso de 20 años paga la plusvalía? La respuesta corta: sí. La respuesta larga, sí, pero con matices y por una cantidad menor.
Para entenderlos, empezaremos por repasar qué grava la plusvalía municipal y cómo funciona.
¿Qué grava la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). De esta manera, se llama coloquialmente “la plusvalía municipal” y grava el aumento del valor del suelo al transmitir la vivienda.
Este impuesto se limita al valor del terreno, no al de toda la casa, y por eso es compatible con el pago del IRPF por los beneficios de la venta de la casa.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Siempre, con carácter general. Cada vez que hay una transmisión de la propiedad, hay que abonar la plusvalía municipal.
Esto aplica a la venta de una vivienda, su herencia y también su donación.
A partir de ahí, la única excepción en la que no hay que pagar es cuando pierdes dinero con la venta de la casa. Es decir, cuando se vende la vivienda por debajo del valor de compra. En ese caso y gracias a distintas sentencias del Tribunal Supremo, la persona que transmite la casa está exenta de abonar el tributo.
¿Un piso con más de 20 años paga la plusvalía municipal?
Sí, aunque pueden existir pequeños cambios según la comunidad donde esté el piso. Y es que, la plusvalía municipal es un impuesto cedido a los ayuntamientos, que pueden establecer bonificaciones sobre la normativa general.
Un piso con 20 años tendrá que pagar la plusvalía municipal, igual que un piso de 30 años o de 40 años. En términos generales, este impuesto no entiende de edades en cuanto a la exención de tributar.
¿Cuántos impuestos se pagan por la plusvalía municipal?
La tarifa del impuesto puede variar según cada ayuntamiento (y suele hacerlo). Lo que no puede cambiar es la forma de calcular el impuesto, que el Gobierno tuvo que cambiar en 2021 por imperativo legal. El Tribunal Constitucional determinó que la forma en la que se estaba calculando la base imponible era inconstitucional.
Actualmente el contribuyente puede escoger entre dos fórmulas diferentes:
El método objetivo, que calcula el incremento multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente específico que depende del tiempo que haya pasado desde la compra y la transmisión.
| Periodo de generación | Coeficiente |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,2 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,1 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,1 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| Igual o superior a 20 años | 0,4 |
Calculando el incremento real, con el que se aplicarán a los valores de adquisición y transmisión el porcentaje que corresponda al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y después se calculará la diferencia entre ambos valores.
Como puedes ver, el mito de que un piso con más de 20 años no paga plusvalía tiene que ver con que, a partir de los 20 años, el porcentaje de las tablas para calcular la base imponible es el mismo. Es decir, que da igual que tenga 35 años que 25 años que 20 años.
¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?
El pago de este impuesto corresponde a quien transmite la vivienda, que es quien se ha beneficiado del incremento del valor de los terrenos sobre los que está la vivienda.
En el caso de una venta de vivienda, será el vendedor quien lo abone.
En una donación, sin embargo, el pago corresponderá al donatario, que es quien recibe el capital.
En una herencia, como en el caso anterior, será el heredero quien deba hacer frente al impuesto .
La plusvalía en caso de venta
La pregunta sobre si un piso de 20 años paga plusvalía se refiere a la plusvalía municipal, pero esta no es la única plusvalía que puede generar una vivienda.
De hecho, al vender o donar una casa también se puede generar una plusvalía o ganancia patrimonial por la que pagar impuestos en el IRPF. Esa plusvalía se mide por la diferencia entre el valor de compra y de venta o de donación de la vivienda.
Es lo que comúnmente se conoce como tributar por la venta de la casa e implica el pago de entre un 19% y un 28% de la plusvalía generada por la transmisión de la vivienda en total, no solo del valor del suelo.
