La subrogación de hipoteca es una forma de mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario y consiste en cambiar la hipoteca de banco. Para saber si merece la pena llevar a cabo esta operación conviene conocer los gastos de subrogación hipotecaria y enfrentarlos a los beneficios.
Y es que, subrogar una hipoteca no sale gratis, tanto cuando se trata de una subrogación de acreedor (cambiar de banco), como de deudor (cuando compras una casa en una cooperativa o una casa con hipoteca y te haces cargo de ella).
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación es un término jurídico que hace referencia al acto por el cual una persona sustituye a otra en derechos y obligaciones de un contrato o cualquier tipo de relación. Es decir, es un cambio en los elementos personales del contrato.
En una hipoteca, la subrogación responde al cambio del deudor (el hipotecado) o el acreedor (el banco), pero bajo el mismo contrato.
Para cambiar el deudor es necesario el consentimiento de todas las partes. Pero, por otra parte, también puede producirse un cambio de acreedor y es una operación más sencilla.
Un cambio de acreedor simplemente es cambiar la hipoteca de banco. Dependiendo de las condiciones ofrecidas, algunos bancos pueden ofrecer incluso hipotecas al 100% de financiación. No necesitas el consentimiento del banco actual dónde tienes el préstamo; simplemente llegar a un acuerdo con otro banco para realizar el traspaso de la hipoteca.
Así pues, dependiendo del acuerdo que llegues con la nueva entidad bancaria, con una subrogación se puede reducir el tipo de interés, cambiar el plazo de devolución y también los productos bonificados de la hipoteca. En definitiva, puedes ahorrar en la hipoteca a cambio de asumir los costes del proceso.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de una hipoteca?
Los costes de subrogar una hipoteca se resumen en los siguientes cinco apartados:
- Comisión por subrogación: Se trata de una cláusula del contrato. Un peaje que hay que pagar al banco por cambiar la hipoteca de entidad. Supone el pago de un porcentaje del capital que todavía resta por pagar del préstamo. Este porcentaje varía en función de cuándo se firmó la hipoteca, como veremos más adelante.
- Gastos de notaría: Las subrogaciones hipotecarias se firman ante el notario (puesto que el contrato de hipoteca está formalizado en escritura pública). Normalmente, los aranceles notariales por esta operación oscilan entre un 0,2% y un 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.
- Gastos de registro: Todos los cambios en la hipoteca deben figurar en el Registro de la Propiedad, lo que supone un coste adicional.
- Gastos de gestoría: que es la que normalmente se encarga del papeleo y, sobre todo, de presentar la documentación al Registro de la Propiedad.
- Tasación de la vivienda: Para cambiar la hipoteca de banco, la nueva entidad querrá conocer el valor de la casa, lo que implica tener que tasar la vivienda de nuevo. Suele tener un coste de entre 250 y 500 euros.
El banco y el cliente se reparten los gastos de subrogar la hipoteca. A continuación, te mostramos cuáles son los que tendrá que pagar cada uno.
¿Qué gastos paga el banco?
La Nueva Ley Hipotecaria de 2019 establece que el banco debe asumir los gastos de subrogación que tienen que ver con el papeleo. Esto incluye:
- Gastos de notaría.
- Gastos de gestoría.
- Gastos de registro.
¿Cuál es la razón? Pues que a quien le interesa que la subrogación se firme ante notario y se anote en el Registro de la Propiedad es a la entidad financiera y no al cliente.
¿Qué gastos paga el cliente?
Como usuario, tendrás que hacer frente a la comisión de subrogación y a la tasación de la vivienda.
De los dos dispendios, el primero es el más elevado, aunque depende de cuándo firmaste la hipoteca. La ley ha ido cambiando con el tiempo y las modificaciones no siempre se han aplicado de forma retroactiva.
En cualquier caso, para poder cobrarte la comisión por subrogación, ésta debe aparecer de forma explícita y clara en el contrato de préstamo hipotecario que se firmó en notaría. En caso contrario no te la podrán cobrar.
A partir de ahí, esta es la comisión de subrogación que te pueden cobrar según la fecha de la firma de la hipoteca:
- Antes del 27 de abril 2003: La comisión máxima es del 1% sobre el capital pendiente para las hipotecas fijas y variables.
- Entre el 27 abril de 2003 y el 8 diciembre de 2007: La comisión de subrogación máxima es del 0,5% sobre el capital pendiente para las hipotecas fijas y variables.
- Entre el 8 diciembre de 2007 y el 16 junio de 2019: Un máximo del 0,5% durante los primeros 5 años y un 0,25% a partir del sexto año, tanto en hipotecas fijas como variables.
- Desde el 16 de junio de 2019: La comisión depende del tipo de hipotecas. Será de un máximo del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir del undécimo año para hipotecas a tipo fijo. En las hipotecas a tipo variable es del 0,25% los primeros tres años y del 0,5% entre el tercero y el quinto. A partir de ahí no pueden cobrarte esta comisión.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2023 no se puede cobrar comisión alguna por pasar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo. A partir de esa fecha la comisión por cambiar el tipo de interés aplicado en la hipoteca no podrá superar el 0,05%
La comisión por subrogación hipotecaria se calcula sobre el capital pendiente de la hipoteca. Por ejemplo, si quedan 100.000 euros por pagar y la comisión es del 0,25%, habrá que darle al banco 250 euros para subrogar la hipoteca.
¿Cómo saber si compensa cambiar la hipoteca de banco?
Esta es la pregunta del millón y la respuesta se basa simplemente en comparar la comisión de subrogación a las mejoras que obtendrás al cambiar la hipoteca de banco.
Estas mejoras pueden llegar por un tipo de interés más reducido, por pasar de tipo variable a tipo fijo o por el cambio de los productos bonificados si la nueva entidad no te exige vinculaciones o los productos a contratar son más baratos.
Por ejemplo, según el caso mostrado anteriormente, el cambio merecerá la pena si ahorras más de 250 euros (comisión de subrogación) más el coste de la tasación.
¿Es mejor subrogar o hacer una nueva hipoteca?
Hoy en día muchas entidades proponen hacer una nueva hipoteca y cancelar la antigua. ¿Cuál de las dos opciones es más recomendable? En términos de costes, subrogar normalmente es más barato que cancelar la hipoteca.
Normalmente, al cancelar la hipoteca también se debe abonar una comisión por amortización anticipada; así como los gastos de gestoría para la cancelación registral de la hipoteca y, por supuesto, los gastos de constitución de la nueva hipoteca más la tasación de la vivienda.
Lo que ocurre es que en una subrogación no se pueden cambiar todas las condiciones de la hipoteca, pero con un nuevo préstamo sí. Por eso muchos bancos prefieren esta opción, que les permite aumentar el capital del préstamo, por ejemplo.
Gastos por la subrogación de deudor
La subrogación de hipoteca más habitual es la del cambio de acreedor, es decir, cambiar de banco. Sin embargo, como hemos comentado antes, también es posible cambiar el deudor de la hipoteca. Es decir, realizar una sustitución del titular del préstamo.
Es lo que sucede cuando se vende una casa con hipoteca y el comprador prefiere quedarse con el préstamo antes que firmar uno nuevo o cuando se compra la casa con una cooperativa, donde te puedes subrogar a la hipoteca del promotor.
Los costes de subrogar al deudor en la hipoteca son los mismos que ya has visto. En este caso, el vendedor tendría que pagar la comisión de subrogación en lugar de la de cancelación y el comprador se haría cargo de la tasación de la vivienda.
El banco pagaría los gastos de gestoría, notaría y registro.
