Adquirir un terreno para construir tu propia casa desde cero es una de las decisiones más emocionantes y, a la vez, más importantes que puedes tomar. Si estás pensando en hacerlo, seguramente te habrás preguntado cómo conseguir una hipoteca para comprar el terreno urbano y después edificar la vivienda.
En las siguientes líneas, te contaré cómo funciona el proceso de solicitar financiación para terrenos urbanos y qué opciones tienes para hacerlo de manera sencilla.
¿Se puede hipotecar un terreno urbano?
A la hora de comprar un terreno, muchos necesitan financiación externa. Sin embargo, los bancos suelen no cubrir el 100% del coste, por lo que tendrás que aportar parte del dinero.
Aunque existen alternativas como los préstamos personales, estos suelen tener tipos de interés más altos y son más arriesgados.
La buena noticia es que puedes hipotecar un terreno urbano, pero con condiciones. Al no tener construcción alguna, los bancos consideran que el riesgo es mayor, por lo que la cantidad que te prestarán suele ser menor. Esto significa que, aunque puedas pedir una hipoteca, tendrás que aportar una parte mayor del dinero.
Si tienes una propiedad ya pagada (como una casa), otra opción es pedir una ampliación de tu hipoteca para financiar la compra del terreno o utilizar la vivienda como garantía. En este caso, los intereses suelen ser más bajos y el plazo más largo, lo cual hace que sea una opción más asequible en comparación con otros tipos de préstamos.
Hay una cosa que también debes tener clara: los bancos tratan la hipoteca sobre el terreno y la hipoteca autopromotor para la vivienda por separado. No funcionan con préstamos que engloban amabas.
Es decir, que primero necesitarás comprar el terreno, con o sin financiación, y después financiar la construcción de la vivienda.
Tipos de terrenos urbanos
Antes de lanzarte a pedir la hipoteca, es importante que sepas qué clase de terreno estás comprando, porque esto influye en el precio y en las condiciones para conseguir financiación.
Terrenos edificables
Son los más caros y aquellos que cuentan con todos los permisos para poder construir en ellos.
Además, tienen infraestructuras necesarias como saneamiento, agua y electricidad.
Terrenos urbanizables
Son terrenos que, aunque aún no se pueden construir, tienen la posibilidad de convertirse en suelo urbano en el futuro.
Si compras este tipo de terreno, necesitarás esperar a que el municipio apruebe su urbanización.
Terrenos no urbanizables (rústicos)
Se trata de suelos que no se pueden edificar debido a su valor agrícola, forestal o por estar en zonas protegidas.
No son aptos para construir, por lo que no puedes solicitar una hipoteca para terrenos en este caso.
Requisitos para solicitar una hipoteca para terrenos urbanos
Ahora que ya sabes qué tipo de terreno te interesa, es momento de entender qué requisitos tienes que cumplir para pedir la hipoteca.
Solvencia económica del solicitante
Los bancos suelen financiar hasta un 80% del valor del terreno (y eso cuando se trata de una casa construida y representa la primera residencia para el solicitante), por lo que tendrás que cubrir el resto con tu propio dinero.
Cuanto mejor sea tu perfil financiero, mayores serán tus posibilidades de conseguir el préstamo.
Historial crediticio
Si has pagado todas tus deudas a tiempo, tu historial crediticio será más favorable. Es importante que no tengas deudas pendientes ni problemas con pagos anteriores.
Estabilidad laboral
El banco quiere asegurarse de que puedas devolver el préstamo. Por eso, es importante que tengas unos ingresos estables, como una nómina o una fuente de ingresos demostrable.
Información del terreno
El banco también evaluará el terreno en sí mismo. Además de su valor de tasación, revisará varios aspectos que influirán en la decisión final.
Es fundamental que tengas toda la documentación a mano.
Ubicación
Un suelo en una ciudad o área en expansión tiene más valor que uno en una zona estancada.
Además, se analiza si tiene buen acceso, si está en núcleo urbano consolidado, si tiene vías de comunicación cercanas o si está en una zona de difícil acceso. Los bancos prefieren terrenos que ofrezcan buenas perspectivas de revalorización.
Estado del terreno
El estado físico y legal del terreno es clave. Es importante que el suelo sea finalista (es decir, apto para la construcción) y no tenga restricciones urbanísticas que puedan dificultar la edificación.
También se valorará si el terreno está limpio, cercado, con caminos de acceso y si no está contaminado ni presenta problemas medioambientales.
Servicios básicos disponibles
Se evalúa si el terreno tiene conexión o la posibilidad real de conexión a servicios básicos como agua, luz, alcantarillado, gas o telecomunicaciones porque esto facilita la construcción de una vivienda.
En el caso de que no tenga estos servicios disponibles, esto podría afectar la viabilidad del proyecto y la decisión del banco.
Cargas y gravámenes
El solicitante debe ser propietario legal del terreno, el cual debe estar libre de cargas y gravámenes, sin deudas pendientes ni problemas legales. Si el terreno ya tiene una hipoteca, el banco podría no aprobar otro préstamo hasta que la deuda existente se haya reducido considerablemente.
En algunos casos, cuando el terreno tiene un alto valor de tasación, ciertos bancos podrían considerar ofrecer financiación, pero solo si la hipoteca previa ha sido pagada en, al menos, un 80%. Esto dependerá de cada entidad.
Tipos de hipotecas para terrenos urbanos
Existen diferentes hipotecas para financiar la compra de un suelo urbano. Te detallo las más comunes:
Hipotecas tradicionales
Aunque los bancos no suelen ofrecer hipotecas tradicionales para terrenos, si ya eres propietario de un inmueble, podrías solicitar una ampliación de tu hipoteca para financiar la compra del terreno. En este caso, tu propiedad actual serviría como garantía.
Esta opción puede ser atractiva, ya que los tipos de interés suelen ser más bajos que los de otras alternativas. No obstante, no todos los bancos permiten esta ampliación, por lo que es importante consultar con tu entidad financiera.
Hipotecas autopromotor
Estas hipotecas son útiles si tu objetivo es construir una casa en el terreno. En determinados casos, permiten financiar la compra del terreno y la construcción de la vivienda, aunque no suele ser lo más habitual. Normalmente las entidades te pedirán que primero compres el terreno y después ya te concederán la hipoteca para edificar la vivienda.
En cualquier caso el tipo de interés suele ser algo más alto y el plazo de devolución más corto, con un máximo de 30 años.
Además, es necesario presentar un proyecto de construcción detallado para obtener esta financiación. Aunque es una buena opción si planeas construir, ten en cuenta que los requisitos suelen ser más estrictos y el proceso más largo.
Préstamos personales para compra de terrenos
Existe la posibilidad de que puedas optar entre una hipoteca o préstamo personal. Estos préstamos no requieren una propiedad como garantía, lo que los hace más fáciles de obtener y con un proceso mucho más rápido.
No obstante, los tipos de interés son más altos en comparación con las hipotecas, y el monto que puedes pedir suele ser menor. Si el terreno que quieres adquirir es de gran valor, esta opción puede no ser suficiente para cubrir el coste total.
Préstamos rápidos online sin documentos
Algunas entidades, como BBVA, ofrecen préstamos rápidos sin necesidad de documentación extensa. Estos préstamos son una opción rápida y sencilla, con un proceso completamente online, lo que te permite obtener el dinero de forma casi inmediata.
Sin embargo, su duración es corta, lo que implica cuotas más altas, y los tipos de interés son considerablemente elevados. Asimismo, el importe máximo que puedes pedir no es tan alto, lo que hace que no sea la mejor opción para financiar un suelo urbano de gran valor.
Proceso para obtener una hipoteca solar urbano
Una vez que hayas decidido qué tipo de préstamo solicitar, es importante que compares las opciones que ofrecen los bancos. Además de los tipos de interés, es clave que te informes sobre las comisiones y condiciones que cada entidad ofrece.
Cuando vayas a solicitar el préstamo, tendrás que presentar algunos documentos, como tu DNI, comprobantes de ingresos y la tasación del terreno. Esta tasación es esencial porque determina cuánto vale el terreno y, por lo tanto, cuánto dinero podrá prestarte el banco.
El proceso de aprobación puede tardar algunas semanas, ya que el banco analizará tanto tu capacidad de pago como las características del terreno y otros factores que forman parte de lo que miran los bancos para conceder una hipoteca.
Comparativa entre hipotecas para terrenos y para viviendas
Es importante saber que las hipotecas para terrenos son más arriesgadas que las de viviendas. Mientras que en una hipoteca para casa la entidad tiene un inmueble que puede vender en caso de impago, en el caso de un terreno no hay ninguna garantía construida, lo que hace que los bancos ofrezcan una financiación menor, generalmente alrededor del 70% del valor del terreno.
Además, los intereses tienden a ser más altos debido al mayor riesgo que asumen las entidades. El plazo de devolución también es más corto, con un promedio de entre 20 y 25 años, mientras que en las hipotecas para viviendas se puede extender hasta 30 años o más.
Por otro lado, en las hipotecas para terrenos también tendrás que cumplir con requisitos adicionales, como obtener la autorización urbanística para la construcción y la contratación de seguros específicos. Estos factores no suelen requerirse en hipotecas para viviendas.
A pesar de estas diferencias, si tienes claro que tu intención es construir una casa en el terreno, esta opción puede ser ventajosa. Las hipotecas para terrenos te permiten acceder a una financiación mayor que un préstamo personal, además de ofrecerte flexibilidad para diseñar y construir tu casa según tus necesidades.
Prepárate para asumir condiciones más estrictas y costes financieros más elevados asociados al solicitar este tipo de hipotecas.
| Características | Hipotecas para terrenos | Hipotecas para viviendas |
| Riesgo para el banco | Mayor, ya que no hay garantía construida. | Menor, ya que el banco tiene un inmueble que puede vender. |
| Financiación | Generalmente hasta el 70% del valor del terreno. | Hasta el 80 -100% del valor de la propiedad. |
| Tipos de interés | Más altos, debido al mayor riesgo. | Más bajos, ya que el riesgo es menor. |
| Plazo de devolución | Más corto (20-25 años). | Más largo (hasta 30 años o más). |
| Requisitos adicionales | Obtención de autorización urbanística, seguros específicos. | No suelen ser necesarios requisitos adicionales. |
| Posibilidad de construir | Permite construir según tus necesidades y gustos. | Ya está construida la propiedad. |
| Flexibilidad | Alta, ya que puedes diseñar y construir tu propia casa. | Menor, la propiedad ya está construida. |
| Costes financieros | Más elevados, debido a las condiciones más estrictas. | Más asequibles, con mejores condiciones. |
Bancos que ofrecen hipotecas para terrenos urbanos
Si te has decidido a dar el paso y pedir una hipoteca para financiar la compra de un terreno, aquí te dejo algunas de las opciones más destacadas que ofrecen los bancos.
Por supuesto, cada entidad tiene sus condiciones y requisitos, por lo que es recomendable que investigues bien antes de dar el sí final.
BBVA
El Préstamo Personal Online de BBVA te permite conseguir hasta 75.000 euros con un proceso rápido y sencillo. La Hipoteca BBVA autopromotor es útil para financiar la compra de terreno y construcción, con un periodo de carencia durante la obra.
- Financiación: A medida
- Plazo máximo: 30 años
- Carencia: Solo pagas intereses durante la construcción
Bankinter
La hipoteca Credichalet ofrece financiación para la construcción con tipos de interés fijo o variable y un sistema de desembolso por tramos. Requiere ingresos de 2.000 euros mensuales.
- Financiación: Hasta el 80% del valor de tasación (primera vivienda)
- Plazo máximo: 30 años
- Carencia: 1 año
Banco Santander
La hipoteca autopromotor de Santander financia hasta el 100% del presupuesto de ejecución de obra. También ofrece una opción para adquirir el terreno mediante la Hipoteca Otras Finalidades.
- Financiación: Hasta el 100% del presupuesto de obra
- Carencia: Hasta 2 años
- Intereses: 3,79% TAE (bonificada)
CaixaBank
CaixaBank no publica información específica sobre la hipoteca autopromotor, pero puedes obtener detalles al contactar directamente con la entidad.
Banco Sabadell
La hipoteca flexible de Sabadell ofrece condiciones personalizadas, con la opción de elegir entre tipo fijo o variable y sin comisión de apertura.
- Financiación: Personalizada
- Plazo máximo: 30 años
- Comisión de apertura: 0 euros
¿Listo para solicitar tu hipoteca para terrenos urbanos?
Ahora que conoces los tipos de hipotecas, los requisitos y las particularidades a tener en cuenta al financiar un terreno urbano, el siguiente paso es comparar bien las opciones que ofrecen las entidades bancarias.
Considera todos los detalles, desde las condiciones del terreno hasta tu situación financiera, para tomar la decisión que mejor se ajuste a lo que buscas.
