Invertir en un inmueble puede parecer una apuesta segura. Pero antes de formar la compra de la casa, hay dos preguntas que no puedes pasar por alto: ¿será rentable la operación? ¿Hasta qué punto?
La rentabilidad es la medida clave de cualquier inversión, también para un inmueble. Te dice cuánto ganas en relación con lo que inviertes. Da igual si compras para alquilar, para reformar y vender, o incluso si estás pensando en entrar con otros inversores a través del crowdfunding inmobiliario. Saber calcularla bien es clave para tomar buenas decisiones.
Sigue leyendo que vamos a verlo en detalle.
Cómo calcular la rentabilidad en la inversión inmobiliaria
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es, básicamente, saber cuánto estás ganando en relación con lo que has puesto. Así de simple.
Es un cálculo clave. Porque si no sabes si una inversión te da beneficios o no, estás decidiendo a ciegas. Y en el mundo de la inversión, eso suele salir caro.
El problema es que muchas veces se hace mal. Se olvidan gastos importantes o se realizan estimaciones demasiado optimistas. Por eso conviene hacerlo bien desde el principio. Más abajo te explico paso a paso cómo averiguar el rendimiento de la compra o alquiler de una vivienda. Pero antes, déjame contarte las formas más comunes de medir esa rentabilidad.
Existen distintas formas de medirla y te las explicamos a continuación.
Rentabilidad Bruta
La rentabilidad bruta es el punto de partida en cualquier análisis de inversión inmobiliaria. Se trata de un indicador rápido que muestra el porcentaje de beneficio que obtienes en relación al capital invertido, sin tener en cuenta gastos adicionales.
- Su fórmula de cálculo es la siguiente: (Ingresos anuales por alquiler ÷ Inversión total) × 100
Este indicador es útil para comparar inmuebles entre sí o evaluar la viabilidad inicial de una operación. Sin embargo, puede ofrecer una visión demasiado optimista, ya que no descuenta gastos como mantenimiento, impuestos o vacíos entre inquilinos.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 150.000 €, gastas 15.000 € en reformas e impuestos y cobras 1.000 €/mes de alquiler, tu rentabilidad bruta sería del 7,27%. Es un dato orientativo, pero insuficiente para tomar una decisión final.
Rentabilidad Neta
La rentabilidad neta es la que de verdad refleja lo que te queda en el bolsillo. Para calcularla, hay que restar los gastos anuales de mantenimiento: comunidad, seguros, impuestos, pequeñas reparaciones, etc.
- Esta es la fórmula: [(Ingreso anual – gastos anuales) ÷ coste total de la inversión] × 100
Por ejemplo: Si tus ingresos por alquiler son 12.000 euros y tienes 2.500 euros de gastos al año, el cálculo sería: (12.000 – 2.500) ÷ 165.000 × 100 = 5,76%
Este número ya te da una visión mucho más realista de tu rentabilidad. Pero todavía falta un detalle: los impuestos sobre los ingresos del alquiler. En España, esa renta tributa en el IRPF (eso sí, no todos los gastos de alquilas la vivienda o de reformarla desgravan en el IRPF).
Si, por ejemplo, pagas 1.000 euros al año por ello, la rentabilidad neta después de impuestos bajaría así: (12.000 – 2.500 – 1.000) ÷ 165.000 × 100 = 5,15%
Visto así, se entiende por qué no conviene quedarse solo con la rentabilidad bruta. La cifra más optimista muchas veces esconde costes que van reduciendo tu ganancia real.
Rentabilidad por plusvalía
Cuando compras un inmueble con la intención de venderlo más adelante, tu beneficio vendrá de la revalorización, es decir, del aumento de valor con el tiempo.
- Fórmula: [(Precio de venta – Inversión total) ÷ Inversión total] × 100
Este tipo de rentabilidad depende de muchos factores: la evolución del mercado, mejoras en la zona, reformas realizadas o el momento de la venta. Si además divides esa ganancia entre los años que mantuviste el activo, obtendrás la rentabilidad media anual, útil para comparar con otras inversiones.
Este enfoque se suele usar en estrategias de compra-venta, flipping o para valorar la rentabilidad de inmuebles en zonas con potencial de crecimiento.
Factores clave que afectan a la rentabilidad inmobiliaria
La rentabilidad inmobiliaria no depende solo de cuánto cobras. Hay variables que pueden mejorarla o reducirla.
Estos son los factores que inciden en los rendimientos de la inversión inmobiliaria.
Ubicación de la propiedad
La ubicación es fundamental a la hora de invertir en un inmueble. Una buena localización no solo mantiene el valor del inmueble, sino que también facilita encontrar inquilinos o compradores dispuestos a pagar más. Además, una zona bien valorada suele ofrecer un crecimiento más estable a largo plazo.
Por el contrario, un inmueble en una zona menos deseada puede tardar más en alquilarse o venderse y, además, puede perder valor con el tiempo. Esto afecta directamente a la rentabilidad de la inversión y al riesgo que asumes. Veamos la rentabilidad bruta del alquiler por ciudades en 2025:
| Ciudad | Rentabilidad Bruta |
| Madrid | 5,2% |
| Barcelona | 5,8% |
| Valencia | 6,7% |
| Málaga | 6,0% |
| Sevilla | 6,1% |
| Zaragoza | 6,4% |
| Murcia | 7,8% |
Tipo de propiedad
El tipo de activo inmobiliario que elijas condiciona directamente la rentabilidad esperada, los riesgos y el perfil de gestión. Por ejemplo:
- Viviendas: más estables y líquidas, con rentabilidades moderadas.
- Locales comerciales: mayor rendimiento potencial, pero mayor riesgo y vacíos más prolongados.
- Oficinas: buena rentabilidad en zonas prime, pero sensibles a los ciclos económicos.
- Garajes: baja inversión, menor mantenimiento y riesgo, pero rentabilidad más limitada.
Como toda inversión, elegir el tipo correcto depende de tu perfil de inversor, capacidad de gestión y tu tolerancia al riesgo (no se trata de una inversión inmobiliaria pasiva). Si alquilas, considera los periodos sin inquilinos y posibles impagos. Estos pueden reducir significativamente tu rentabilidad anual. Por ejemplo, mantener una vivienda vacía puede costarte hasta 3.000 euros al año en gastos fijos.
Demanda y oferta del mercado
La oferta y demanda inmobiliaria de una zona afecta al precio de compra; y por tanto a la rentabilidad de que puedes obtener por el inmueble.
Si hay alta demanda de alquiler y poca oferta, podrás fijar precios más altos y tener ocupación continua. En cambio, si la zona está saturada de oferta o no hay suficiente interés, te costará más alquilar y tendrás que bajar el precio, reduciendo la rentabilidad.
En este aspecto, es importante analizar el mercado antes de invertir:
- ¿Cuál es el perfil del inquilino típico?
- ¿Cuánto tiempo tardan en alquilarse los pisos?
- ¿Cuántas propiedades similares hay en venta o alquiler?
Invertir sin conocer estos datos puede hacer que tu propiedad rinda mucho menos de lo que esperas.
Costes de adquisición y mantenimiento
Al calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, no basta con tener en cuenta solo el precio de compra. Hay muchos otros costes que afectan a tu ganancia final:
Costes iniciales:
- Impuestos de compraventa (IVA o ITP, además del IAJD).
- Notaría, Registro de la propiedad, gestoría.
- Reformas y mobiliario (si alquilas amueblado).
Costes recurrentes:
- Comunidad, IBI, seguros, reparaciones.
- Vacíos entre inquilinos.
- Posibles impagos.
Estos gastos pueden representar entre un 10% y un 12% adicionales sobre el valor de compra. Ignorarlos puede inflar artificialmente la rentabilidad estimada
Fiscalidad aplicable
Al invertir en inmuebles, no todo es lo que ganas con el alquiler o la venta. Hacienda también entra en juego y no tenerlo claro puede costarte dinero. Hay varios tipos de ingresos relacionados con la propiedad: el alquiler de una vivienda, el alquiler turístico, la venta del inmueble o incluso tenerlo vacío.
Cada uno se declara de forma distinta. Saber cómo funciona la fiscalidad en cada caso es clave para no llevarte sorpresas.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Si alquilas una vivienda, los ingresos que recibes se declaran en el IRPF del alquiler de una vivienda como rendimiento de capital inmobiliario.
Pero no todo es pagar: puedes descontar muchos gastos, como reformas, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca.
Y si el alquiler es para vivienda habitual, no para turismo o temporadas cortas, puedes aplicar una reducción del 50% al 90% en función del contrato y del inquilino.
Lo que queda después se suma al resto de tus ingresos y tributa según el tipo que te toque.
¿Cómo tributa la venta de un inmueble?
Si vendes una vivienda, la ganancia que obtienes también se declara. Se calcula restando al precio de venta lo que pagaste por ella, incluyendo gastos como notaría, registro o agencia. Esa diferencia se considera una ganancia patrimonial y se incluye en la base del ahorro del IRPF.
Los tipos impositivos van del 19% al 28%, según la cantidad ganada. Cuantos más gastos puedas justificar, menos pagas.
Comparativa de rentabilidad entre diferentes tipos de activos inmobiliarios
A continuación, te presentamos una estimación de las rentabilidades esperadas que puedes obtener según el tipo de activo inmobiliario en el que inviertas. Además, también te presentamos los pros y los contras de cada uno de ellos.
Viviendas
Las viviendas son la inversión más común entre particulares. Suelen ofrecer rentabilidades brutas se sitúan alrededor del 7%, dependiendo de la ubicación y del tipo de inmueble (nuevo, reformado, turístico…).
Ventajas:
- Alta demanda y rotación.
- Estabilidad y menor volatilidad.
- Opciones fiscales interesantes.
Inconvenientes:
- Mayor competencia.
- Mayor regulación en algunas ciudades.
- Rentabilidad neta reducida tras gastos (entre el 2,5% y 3%).
Oficinas
Las oficinas pueden ser una buena opción en zonas con fuerte presencia empresarial y demanda consolidada.
Ventajas:
- Las rentabilidades brutas pueden ser superiores al 11% en buenas zonas urbanas (ciudades como Sevilla, Zaragoza o Vitoria).
- Contratos a largo plazo con empresas solventes.
- Menor rotación que el alquiler residencial.
Riesgos:
- Sensibles a crisis económicas y cambios laborales (teletrabajo).
- Necesidad de adecuación para normativas específicas.
Locales comerciales
Los locales comerciales ofrecen una rentabilidad bruta más alta que las viviendas o los garajes, pueden alcanzar el 9% o más; pero también mayor riesgo.
Pros:
- Ingresos estables si se alquilan a buenos comerciantes.
- Mayor duración de contratos.
Contras:
- Dificultad de recolocar si queda vacío (en muchas ocasiones requiere una profunda reforma si se destina a un negocio diferente al anterior).
- Zonas comerciales pueden variar en función de tendencias o normativa.
- Mayor coste de adaptación inicial.
Garajes
Los garajes son una forma asequible y sencilla de invertir en inmobiliario.
Ventajas:
- Rentabilidad similar a las viviendas (suele rondar el 6%).
- Baja inversión inicial.
- Costes mínimos de mantenimiento.
- Demanda alta en zonas céntricas.
Limitaciones:
- Poca revalorización.
- Difícil aumentar precio a medio plazo.
Conclusión: ¿Es rentable invertir en inmuebles en 2025?
Generalmente sí, pero no siempre. Lo cierto es que el ladrillo sigue siendo una opción interesante si se hace con criterio. No basta con comprar barato o alquilar caro: hay que saber cómo calcular la rentabilidad en inversión inmobiliaria, estudiar el mercado y prever los gastos.
Una rentabilidad neta superior al 3% puede ser atractiva si la inversión es segura y estable. Porque, recuerda, la inversión en inmuebles no está exenta de riesgos: es importante que tomes decisiones informadas.
