Cómo obtener una hipoteca para terrenos rústicos

Conseguir una hipoteca para comprar una finca rústica no es tan sencillo como solicitarla para una vivienda urbana. Los bancos son más exigentes, y hay dos condiciones clave que pueden marcar la diferencia: que el terreno se convierta en suelo urbanizable o que la vivienda ya existente se convierta en la residencia habitual del comprador.

Aunque hasta hace poco era común comprar este tipo de fincas sin financiación, cada vez más personas buscan apoyo bancario para hacerlo posible. Sigue leyendo, que en las siguientes líneas te cuento cómo puedes obtener una hipoteca para terrenos rústicos y lo que mirarán los bancos para darte ese préstamo hipotecario.

Hipoteca para terrenos rústicos: ¿Qué es una finca rústica?

Una finca rústica es un terreno ubicado fuera de los núcleos urbanos, destinado normalmente a usos agrícolas, ganaderos o forestales. En general, no puede urbanizarse, aunque algunas comunidades permiten construir una vivienda si está vinculada a la actividad agrícola del propietario.

Estas fincas pueden ser construcciones ya hechas, pero cualquier reforma debe ajustarse a lo que ya existe. No se puede ampliar superficie ni altura, ni edificar nuevas viviendas. Además, muchas veces no disponen de servicios básicos como agua, luz o alcantarillado.

¿Se puede obtener una hipoteca para un terreno rústica?

Sí, se puede hipotecar una finca rústica, aunque no es tan fácil como conseguir una hipoteca para una vivienda urbana.

Por norma general, la financiación no alcanza el 100% del valor del terreno. Lo habitual es que concedan entre un 50% y un 70% del valor de tasación del terreno. Como comprador, esto te obliga a tener ahorros previos o aportar garantías adicionales.

Hay dos estrategias para aumentar ese porcentaje:

1. Recalificar el terreno como urbano.
2. Utilizar la finca como vivienda habitual.

Ambas opciones pueden mejorar la respuesta del banco, aunque no siempre están al alcance.

Lo que debes tener claro es que a los bancos no les gustan los terrenos rústicos porque su valor y capacidad de revalorización es menor que el del suelo urbano y dependen de concesiones administrativas.

Por eso mismo, financian un porcentaje menor del precio de compra y pueden directamente denegar la operación.

Condiciones de las hipotecas para terrenos rústicos

Las hipotecas para suelos rústicos tienen condiciones más estrictas que las de viviendas y suelos urbanos. Por lo general, la financiación es más baja, los intereses más altos y los plazos de amortización más cortos.

Porcentaje de financiación disponible

El banco calcula cuánto puede prestar en función del valor de tasación del terreno. Lo más habitual, como mencionaba antes, es que cubra entre un 50% y un 70% del total. En algunos casos, puede llegar hasta el 80%, pero no es lo común.

Por ejemplo, si la finca cuesta 100.000 euros, es probable que el banco solo financie entre 50.000 euros y 70.000 euros, y el resto deba aportarlo el comprador.

Además, debes tener en cuenta que si el terreno no cuesta más de 20.000 – 40.000 euros, es posible que el banco directamente no quiera hacer una hipoteca. En ese caso la solución sería un préstamo personal, que son mucho más caros que los préstamos hipotecarios.

Tipos de interés

Los intereses suelen ser más altos que en las hipotecas para vivienda habitual.

El motivo es simple: los bancos ven más riesgo en este tipo de propiedades y suelos. Esto se traduce en tipos de interés más elevados y condiciones más exigentes.

¿Cuánto? Dependerá del momento, pero prepárate para pagar entre uno y tres puntos porcentuales más de intereses.

Plazos de amortización

Aquí también hay diferencias. El plazo para devolver el préstamo para terreno rústico suele ser más corto (8,10 o 15 años, frente a los 30 que suelen ofrecer como máximo los bancos cuando se trata de inmuebles de naturaleza urbana). Esto implica afrontar cuotas mensuales más altas.

La reducción del plazo se debe a que las entidades bancarias prefieren limitar el tiempo de exposición al riesgo en este tipo de operaciones.

En cualquier caso, cada banco fija sus condiciones. Lo mejor es que compares opciones antes de tomar una decisión.

Entidades que ofrecen hipotecas para terrenos rústicos

No todos los bancos ofrecen este tipo de hipotecas, por eso te sugiero que preguntes directamente en la entidad. Es posible encontrar opciones en bancos como BBVA, Santander, Bankinter, CaixaBank o Abanca, aunque normalmente lo valoran caso por caso.

Ten en cuenta que las cajas rurales suelen tener más experiencia en hipotecas para terrenos rústicos, sobre todo en zonas no urbanas.

Requisitos para solicitar una hipoteca para finca rústica

Las condiciones cambian respecto a una hipoteca tradicional y de eso quiero hablarte: de las diferencias.

¿Hay diferencias entre una hipoteca convencional?

• Se financia un porcentaje menor del valor de tasación.
• Se exige más ahorro inicial.
• El plazo de devolución es más corto.
• Las cuotas son más elevadas.

En algunos casos, pueden solicitar la recalificación del terreno como urbano, lo cual no siempre es viable ni rápido. Como puedes ver, la hipoteca para terreno rústico tiene sus particularidades.

Solvencia económica del solicitante

El banco analizará tus ingresos como comprador para confirmar que puedes afrontar las cuotas.

Para ello, se revisan las nóminas, la declaración de la renta y cualquier documento que acredite que tus ingresos son estables.

Nivel de endeudamiento permitido

La cuota mensual no debe superar el 30% o 40% de los ingresos netos mensuales. Este es un criterio clave para que el banco dé el visto bueno a la operación.

Historial crediticio

No se puede estar en listas de morosos, como ASNEF o similares. Un mal historial crediticio puede suponer el rechazo directo de tu solicitud.

Además, los impagos o problemas que hayas podido tener anteriormente también reducen tu puntuación de crédito.

Tasación de la finca

Es imprescindible presentar una tasación oficial realizada por un profesional homologado por el Banco de España.

El banco tomará como referencia ese valor para decidir cuánto presta. Como ya hemos visto, lo habitual es que el importe concedido no supere el 70% del valor de tasación.

Documentación personal requerida

Además de la documentación básica (DNI o NIE), será necesario que aportes:

• Escritura de compraventa
• Certificado catastral
• Nota simple del Registro de la Propiedad
• Informe urbanístico (si quieres construir)
• Declaración de la renta y otros documentos financieros

También pueden pedirte información sobre el uso previsto del terreno o planos detallados de la finca.

Proceso de solicitud de una hipoteca para terreno rústico

Si estás pensando en pedir una hipoteca para suelo rústico, es importante que conozcas los pasos a seguir y de esta forma, puedas conseguir financiamiento. Aquí te explico cómo hacerlo de manera sencilla.

Pasos a seguir

• Estudio previo del terreno: antes de acudir al banco, asegúrate de que el terreno esté en buena situación legal y urbanística. Revisa que tenga acceso, que sea edificable (aunque no siempre lo sea), que esté libre de deudas y que no tenga problemas legales.
• Busca entidades que concedan hipotecas rústicas: no todos los bancos ofrecen hipotecas para terrenos rústicos. Por eso, es importante comparar las condiciones que te ofrezcan distintas entidades y que encuentres la mejor opción.
• Presentar la solicitud al banco: una vez hayas elegido el banco, deberás presentar tu solicitud de hipoteca junto con toda la documentación necesaria (que te detallo más abajo). En este momento el banco analizará tu perfil financiero y la viabilidad del proyecto.
• Evaluación del proyecto y del perfil del comprador: el banco examinará tanto las características del terreno como tu capacidad para asumir la hipoteca. Es probable que te pida más información sobre tu situación económica y financiera.
• Tasación del terreno: el banco realizará una tasación oficial del terreno para determinar cuánto está dispuesto a financiarte.
• Estudio de riesgos y aprobación: en esta fase, la entidad financiera analizará los riesgos de la operación y decidirá si aprueba o no la hipoteca, basándose en tus finanzas y en la viabilidad del terreno.
• Firma ante notario: si todo está en orden, la operación se formaliza ante notario, y se firma tanto la compraventa como la hipoteca.

Evaluación del proyecto por parte del banco

Cuando el banco examine la viabilidad de concederte una hipoteca, tendrá en cuenta el terreno y tu perfil financiero. En el caso del terreno, se fijará en los siguientes aspectos:

• Tipo de terreno (si es agrícola, forestal, etc.).
• Ubicación y estado actual.
• Acceso a servicios básicos (agua, luz, etc.).
• Existencia de deudas asociadas.
• Valor de tasación.
• Posibilidades de uso o explotación, como agricultura o ganadería.
• Si el terreno es edificable o no.
• En cuanto a ti, evaluarán tus ingresos, tu nivel de endeudamiento y la aportación inicial (suele exigirse más de un 20%).

Presentación de la documentación necesaria

Ten preparada esta documentación para acelerar el proceso al solicitar la hipoteca:

• DNI, tarjeta de residencia o NIF.
• Comprobante de ingresos mensuales.
• Extractos bancarios de los últimos tres meses.
• Declaraciones de impuestos (IRPF) de los últimos 3-5 años.
• Copia de las escrituras del terreno.
• Fotocopia de la declaración de patrimonio.
• Documentos que demuestren que el terreno está libre de deudas.

Y por supuesto, del terreno en cuestión:

• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Escritura de propiedad.
• .Referencia catastral.
• Certificado de que está libre de cargas.
• Plano y localización del terreno.
• Tasación (que, aunque la gestiona el banco, tendrás que abonarla).

Gastos asociados

Solicitar una hipoteca sobre finca rústica conlleva algunos gastos que debes tener en cuenta. Aquí te cuento cuáles son los más comunes:

• Tasación del terreno: este coste cubre el trabajo del técnico que va a valorar el terreno y su desplazamiento. Aunque es el banco quien la gestiona, serás tú quien asuma este gasto.
• Escritura de la hipoteca: la formalización mediante escritura pública tiene unos costes regulados por ley. Además, tendrás que pagar por la copia de la escritura.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: para que la hipoteca sea oficial, debes inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este proceso también tiene un coste.
• Comisión de apertura: algunos bancos cobran una comisión por tramitar la hipoteca. Es importante que lo verifiques antes de firmar.
• Comisiones adicionales: ciertos bancos aplican comisiones si decides amortizar la hipoteca de manera anticipada o si decides cambiarla a otro banco (subrogación).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): este impuesto se aplica cuando formalizas la hipoteca con escritura pública.
• Gestoría: si necesitas ayuda para realizar los trámites notariales y fiscales, también tendrás que pagar este tipo de servicio. Este coste no está regulado por ley.
• Notaría: el coste del notario para la escritura de compraventa varía, pero suele rondar los 450 euros.
• Registro de la Propiedad: el coste de inscribir la finca en el registro es entre el 0,1% y el 0,3% del precio del terreno.
• IVA e Impuestos: dependiendo de si el terreno es nuevo o de segunda mano, deberás abonar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje cambia según la comunidad autónoma.

Alternativas a las hipotecas para fincas rústicas

Si no puedes conseguir una hipoteca tradicional para un terreno rústico, no entres en pánico ya que hay otras alternativas. Aquí te las explico:

Préstamos personales

Cuando los bancos no ofrecen hipotecas para terrenos rústicos, una alternativa es solicitar un préstamo personal.

Aunque los intereses suelen ser más altos, te ahorras gastos como tasación y notaría. Existen préstamos de hasta 75.000 euros a devolver en 8 a 10 años. Además, si tienes otra vivienda en un terreno urbano sin cargas, puedes hipotecarla para financiar la compra del terreno.

Hipotecas autopromotor

Si el terreno ya tiene una vivienda y deseas rehabilitarla, una hipoteca autopromotor es una opción.

Este tipo de financiación cubre la compra del terreno y la construcción de la vivienda. Algunas entidades permiten solicitarla para ambos procesos, evaluando tu perfil y la viabilidad del proyecto.

Acuerdos de compraventa con pago aplazado

En ocasiones, es posible pactar un pago aplazado con el vendedor.

Este acuerdo permite distribuir el pago del terreno en varias cuotas, con la posibilidad de empezar a disfrutar de él antes de haber abonado el total. Es fundamental especificar todos los términos en el contrato para evitar futuros problemas.

Financiación del sector público

Para terrenos destinados a actividades agrícolas o ganaderas, existen opciones de financiación pública. Por ejemplo:

• SAECA ofrece préstamos avalados con plazos de hasta 15 años y carencia de 3 años.
• También el ICO tiene líneas de crédito con un límite de 100.000 euros, ideal para emprendedores del sector agrícola.